1、楼市不会重现2015年的整体性大涨
楼市一直以来都扮演着蓄水池的作用，大量超发的货币，会经过各种途径，最终变成房子。2020年的流动性在经历了几年紧缩后，又回到了两位数增幅，而实体的经营状况好于预期，并没有完全吸收这些流动性，一部分就又进入了楼市。
但这一次与2015年还是有着本质区别的，一方面2015年是经历了连续5年的流动性和管理压制后的集中释放，而过去几年楼市的表现还是温和上升的过程，基数不一样，释放动力也不一样。另一方面，全国整体价格基数已经处于一个较高的位置，在上海、深圳所引导的长三角和珠三角等经济发达地区，吸纳的资金会更多，而其他增速较慢的区域，上涨的势头会更平缓一些。
不管二手市场表现如何，商品房限价都是一个长期的主题，新房如果不限对二手房会起到进一步推波助澜的作用。目前的各方面管理已经比较成熟，三道红线之后，进一步缩紧的可能性并不大。具体到地产股，现在的股价已经反映了较为悲观的预期，好企业只有上涨一条路了。
2、持有地产股，却不看好地产长期逻辑的人
对于股票，看好就买，不看好就不买，这很简单。但地产股的持有者，很多都有着微妙的心态。大多数买地产股的人之所以难受，是因为他们不看好地产还在买，这就不能怪任何人了。对认可地产的人来说，股价涨也开心，跌也开心。持股体验好不好不在于股票，而在于自己是个什么样的人。
我对地产的信心从来就没少过，很多人的信心来自股价的上涨，而我的信心除了企业的基本面，更来自于股价的持续下跌。股市里最大的利空是涨得太多，再好的企业也无法承受高出自己能力的估值，而最大的利好就是股价下跌，各种不利因素都已经体现在里面了。
地产股不适合只看看指标和数据的人来做，看着高股息其实背后是连环套，看着是个坑其实就是在送黄金，对投资者恭恭敬敬的未必就是好意，一副高冷范的反而给你真金白银。股市本来就是个江湖，地产更是如此。
3、万科和保利谁更低估？
万科和保利都会是未来TOP10房企的核心力量，只是自身背景不同，所以后继的发展模式也会不同。对于房企，市净率是一个参考指标，但由于净资产的算法不同，各家的指标和自己比更有价值，横向比较的意义并没有那么大。保利的市净率比万科低了30%，并不能说明保利就是比万科低估了，反过来，如果有一天保利的市净率比万科高了，也不能说明保利比万科高估了。
相对而言，保利现在的市净率，处于过去十年中较低的位置，比万科的市净率相对位置更低。以此说明保利和自己历史估值相比更低一些，这倒是可以成立的。判断相对低估可以通过数据看出来，但这是和从前比，我们做投资更重要的是和以后比。
归根结底，是企业未来的增速决定了自己多长时间可以消化现在的估值，也决定了现在估值的低估程度或者是高估程度。把保利未来的业绩增速和现在的估值对比，再把万科未来的业绩增速和现在的估值对比，这样才能看出来两个企业现在的低估程度，靠指标做横向对比意义不大。
@今日话题 $ $万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$
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我老婆是top10地产的销售，坐标南京，所以我一直对房市有所关注。现在房地产的真实情况是：3线及以下的城市房子非常难卖，原因是购买力人口都在向2线1线城市流动，小城市根本没有购买力。真实的一个案例，我老婆2017年待过镇江中海的一个楼盘，1千多套房2017年卖到现在。刚开盘22000元一个平方，现在降价16000一个平方卖不动。南京的楼盘相对比较好卖，也有很多购买力。但是2019年之后政府开始限制楼面价和毛坯售价。一个真实案例，去年12月正荣在南京浦口拍的一块地，楼面价22000多一平，毛坯限价28000，今年1月精装修开盘卖31000，你说开发商能赚多少？总结：1、2线城市有购买力，房子也好卖，但是2019年后政府限制楼面价和毛坯售价，1、2线城市的房地产基本上变成了管制性行业，房企的利润被大幅度压缩。3线及以下城市虽然没有严格的价格限制，但是因为优质人口向高线城市流动原因房子很难卖。所以，房地产行业现在估值低是有一定道理的。
房地产不但不是蓄水池，而且是资金流向实体经济的重要闸门，在所有资金流向实体经济的环节中，土地和房产是最重要的抵押担保物，特别是对中小企业，没有房产担保，银行的贷款是没有安全保障的。因而调控房地产，限制贷款成数，控制消费贷，经营贷，实际效果就是抑制整体的流动性和加息。所以总体性房地产调控加码后，就会出现股市下跌，市场流动性收缩，经济发展放缓甚至停滞的原因。
短期内，我对地产行业不悲观也不乐观。
长期，我对地产行业很乐观。
说实话，目前很多人基本的居住需求还远远远远没有得到满足，更不用说未来还有潜在的改善需求。
这一行，还有很多文章可以做，因此，肯定会长期存在。
在这个前提下，万科和保利会有极大的概率和这个行业一起生存发展下去。
而解决了永续这个问题，万科和保利的估值，真的是瞎眼可见的低估。
房子不是蓄水池，买房的人钱进入的开发商的账户，开发商又去投资进入别人的账户，这些钱没有蓄起来，一直在流动。房子是是印钞机，放水的龙头，因为贷款是银行印出来给购房者的花的，谁的账户上钱都没少，社会上反而多出一笔钱，蓄水池理论是错的。
宏观经济不过关，货币增长是因为大家买房子导致的货币乘数，信贷的80%来自房地产，不是蓄水池
楼市并非货币的蓄水池，只是中间站而已。客户从业主手里买房，资金从客户流向业主手中，而不是凝固在房子里面。
楼市怎么会是蓄水池，它通过银行贷款提高了货币乘数，创造出了更多的货币，楼市明明是印钞机呀……
一线或各个省份省会城市国家不断限购而已，一线或各个省份省会城市人口流入趋势还没改变，价格会维持在高位或缓慢上涨，今年如果不使劲按住会暴涨得让人绝望，国家就没前途了，2021年和2015年很相似，2015年是大部分人在牛市里面卖股赚到钱这些钱流到了房市导致一线房子几倍上涨，2021也是2020年牛市1.大部分人买股赚到大钱2.大部分人通过基金赚到大钱，2020年比2015年赚钱的人更多（多增基民），这些钱2021现在都赚的都应该已经撤出来现金在手不使劲限购造成的影响肯定远超2015到时候更绝望，一线楼市应该还没见顶还能涨几年