1、楼市不会重现2015年的整体性大涨
楼市一直以来都扮演着蓄水池的作用，大量超发的货币，会经过各种途径，最终变成房子。2020年的流动性在经历了几年紧缩后，又回到了两位数增幅，而实体的经营状况好于预期，并没有完全吸收这些流动性，一部分就又进入了楼市。
但这一次与2015年还是有着本质区别的，一方面2015年是经历了连续5年的流动性和管理压制后的集中释放，而过去几年楼市的表现还是温和上升的过程，基数不一样，释放动力也不一样。另一方面，全国整体价格基数已经处于一个较高的位置，在上海、深圳所引导的长三角和珠三角等经济发达地区，吸纳的资金会更多，而其他增速较慢的区域，上涨的势头会更平缓一些。
不管二手市场表现如何，商品房限价都是一个长期的主题，新房如果不限对二手房会起到进一步推波助澜的作用。目前的各方面管理已经比较成熟，三道红线之后，进一步缩紧的可能性并不大。具体到地产股，现在的股价已经反映了较为悲观的预期，好企业只有上涨一条路了。
2、持有地产股，却不看好地产长期逻辑的人
对于股票，看好就买，不看好就不买，这很简单。但地产股的持有者，很多都有着微妙的心态。大多数买地产股的人之所以难受，是因为他们不看好地产还在买，这就不能怪任何人了。对认可地产的人来说，股价涨也开心，跌也开心。持股体验好不好不在于股票，而在于自己是个什么样的人。
我对地产的信心从来就没少过，很多人的信心来自股价的上涨，而我的信心除了企业的基本面，更来自于股价的持续下跌。股市里最大的利空是涨得太多，再好的企业也无法承受高出自己能力的估值，而最大的利好就是股价下跌，各种不利因素都已经体现在里面了。
地产股不适合只看看指标和数据的人来做，看着高股息其实背后是连环套，看着是个坑其实就是在送黄金，对投资者恭恭敬敬的未必就是好意，一副高冷范的反而给你真金白银。股市本来就是个江湖，地产更是如此。
3、万科和保利谁更低估？
万科和保利都会是未来TOP10房企的核心力量，只是自身背景不同，所以后继的发展模式也会不同。对于房企，市净率是一个参考指标，但由于净资产的算法不同，各家的指标和自己比更有价值，横向比较的意义并没有那么大。保利的市净率比万科低了30%，并不能说明保利就是比万科低估了，反过来，如果有一天保利的市净率比万科高了，也不能说明保利比万科高估了。
相对而言，保利现在的市净率，处于过去十年中较低的位置，比万科的市净率相对位置更低。以此说明保利和自己历史估值相比更低一些，这倒是可以成立的。判断相对低估可以通过数据看出来，但这是和从前比，我们做投资更重要的是和以后比。
归根结底，是企业未来的增速决定了自己多长时间可以消化现在的估值，也决定了现在估值的低估程度或者是高估程度。把保利未来的业绩增速和现在的估值对比，再把万科未来的业绩增速和现在的估值对比，这样才能看出来两个企业现在的低估程度，靠指标做横向对比意义不大。