1、人口是房价的决定性因素吗？
关于房价的决定因素，有观点认为是由人口来决定的。但这只阐述了表面现象，持续不断的经济发展，才能让人口转化成房价的上行动力。有些三线城市人口超千万，房价是倒数的；三亚的人口只有几十万，房价名列前茅；北京人口停止增长了，也不耽误房价的上涨，这些都说明，单纯的人口数量和增量并不足以决定房价的涨跌。
只有通过经济的不断发展，提供了越来越多的购买力，并由此创造出越来越多的购买需求，市场才会因为无法满足这种需求而形成价格壁垒，对购买者形成筛选。单纯的人口数量和增减，与价格之间并没有完全的因果关系。
2、房企和银行，有共同属性吗？
房地产属于金融范畴，与国运同在，这是很多人对地产总是看错的根本所在，他们非要把一个利益分成两份，实际上那一直都是一回事。
如果用银行来比喻，房企的负债类似存款，而土储就类似于贷款。买到毛利高去化速度快的地就像发放了一笔优质贷款，而买到那些毛利低去化困难的地，就像出现一笔不良贷款。三道红线类似巴塞尔协议，限制了负债，就像对银行提出了资本充足率要求。
3、房地产的周期性不可避免吗？
以月为单位，地产是强周期的行业，但如果以年为单位，过去20年里，地产一直都处于上升周期中。
目前地产行业正处于集中化过程中，整体增速趋缓的时候，龙头房企的利润却将进入释放期。对于优秀的龙头房企来说，未来十年都会处于房地产开发的上升阶段，这与行业的景气周期并不完全一致。做地产股，重点还是多关注企业，行业问题不一定就是企业问题。
4、负债是房地产的原罪吗？
对于房企，最核心的问题是负债，看懂了负债也就看懂了房地产。很多新手或者一些刚入行的研究员，都把高负债当成房企的原罪，这是纯粹外行的理解。高负债本身并不是问题，关键要看这些负债转化成了多少优质土储，以及该房企的销售去化能力和资金周转速度。而对于那些负债率过低的房企，也要小心他们后期的发展速度，毕竟负债率一般都是和土储联系在一起的，负债率太低的房企，往往后期可供开发的土储不足，会影响长期业绩增速。
三道红线之下，是给全行业降了杠杆。两年之后，大部分房企都会处于相近的负债环境下，企业发展会更依赖于经营能力和产品能力。经营能力包括了融资能力、合作能力、执行能力、成本控制能力、资源整合能力等。产品力，除了产品质量的保证外，还包括产品设计能力、产品与客户的匹配能力和业态组合能力等。
5、限价会让房企无利可图吗？
房企的利润构成比较复杂，除了项目的利润还有经营收益、投资收益，公允价值变动等等。单就项目收益来说，限价肯定是对房企的最终收益带来直接影响的，毕竟市场再好，价格也无法突破，能赚到的钱没有赚到。
但从另一个角度来看，终端的限价，也对地价的上涨有平抑作用，还可以提升周转速度，适当的利润率还是有的。而且很多地方都有每年价格的增幅，虽然不多，但也给房企留下了一定的空间。
限价管理下，目前普通招拍挂拿地的净利润率也就在5%左右，很多甚至会更低。但有勾地能力的房企，依旧可以拿到更高利润率的土地。
这种持有型物业后期的经营压力也是很大的，对企业运营管理和资金流动性的要求都很高，如果处理不好，就会变成一个长期的包袱，难以再翻身。但如果经营得当，看看在地产股整体低迷的大背景下，龙湖集团2020年的股价表现，大家应该就会对地产股的未来更有信心了。