地产公司的核心能力是负债能力，而对很多一线房企来说，负债能力实际上就是土储能力。万科对土储的态度，比较像一些制造企业，希望能把库存控制在一个相对合理的数量上，并不是越多越好，这方面融创和恒大体现的是另一种理解，所以它们的净负债率是远远高于万科的，但土储可售倍数也要高不少。
无地不产，地在产先，地产公司的发展首先要有足够的地。近年来，恒大就是靠着高负债去大量购置土地，逆袭登顶的，融创也是以此大幅提升了自己的行业排名。而万科仍是保持了自己的惯常节奏，净负债率已经压低到了30%略多。
从经营上来说，万科的做法比较稳健，可以避免市场大波动对自己造成的冲击，实际上碧桂园和恒大现在也开始偏向佛系，碧桂园基本上岸，恒大也开始控制土储的比例了。融创今年也是要大力降低净负债率，但老孙这几个月连续搞定几个大项目，降负债的效果如何，到年底时再看吧。
万科去年公开拿地的数量，是市场第一。但今年上半年钱又多又便宜，而且各地政府也放出了不少好地块，这直接导致土地市场快速升温。大部分地块由于还有限价因素，给后期运营带来了很多后患。万科有意放慢了购地速度，从保持利润率的角度来看，这无可厚非，对不再追求简单规模的企业来说，利润稀薄的地不买也就不买了。
从2018年开始，万科在地产的销售收入上，就已经不再追求超过20%的年化增长速度，2019年的权益销售额同比2018年甚至还是下降的。但它的业绩仍然会持续保持在高位，还会保持着稳健的净负债率，和较高的毛利润率。
事实上，随着整体经济体量的增大，地产、银行、家电、白酒这些在过去30年里，一直引领市场的行业，增长速度都在放缓。我们耳熟能详的那些大牛股，也很难再屡创奇迹了。复合增长率能够长期保持在15%左右的企业，就已经是不错的可选标的。
从这个角度来说，万科的管理层其实和大多数投资者都在做同样的选择，比起很多上市公司来说，他们的操作已经挺规范了。只不过，市场上还是价格投资者居多，只要你不涨，所有一切都是错的，只要你涨了，所有的错都无所谓。
现在的万科，选不选？看投资者自己的偏好吧。
@今日话题 $ $融创中国(01918)$ $中国恒大(03333)$ $万科A(SZ000002)$
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知道朱大师（地产我认你为大师）喜欢融创，但能够如此客观地评价万科，还算公正
虽然万科受益于管理能力，但恰恰又被管理层所累。如果没有与股东利益不一致的管理层，或者说没有功高震主的管理层，或者说需要利益一致的管理层，万科也不是现在的万科。成就万科的不仅仅是管理层，恰好是这样一个分散的股东架构，一个佛系的前股东，才能让万科管理层能更多以立牌坊为主，而不是单纯的利润和规模。因此，现在的万科，也许反而是最好的。虽然不是小股东喜欢的。
其实就看股价涨不涨而已，万科这个资产包里面还有万科物业，连东莞这个二线城市，因为小区换了万科物业，居然提价5%。只要企业文化没变就好
说实话，希望土储特多的企业，就是赌土地涨价，如果土地不涨，其实就是多付了几年的土地利息，如果土地跌价，则会形成额外的亏损。而万科，自认为无力判断土地涨跌，故只配置合理的土储，不赚地价升值的钱，只赚制造的钱和品牌溢价的钱，从而减少土地跌价的风险。
不期望万科每年20%的增长，有个15%就足够跑赢通货膨胀了，况且还有4%的股息率
现在买万科，还是不能够忽视万科自身的定位：城乡建设与生活服务商。拿地、建房、卖房，循环往复，这是传统的一个思路。集合小区物业管理、物流地产、生活配套等为一体，在城镇化行进到60%这个是程度时，万科这种做法可以解决永续经营的问题，至少看起来，商业模式是不错的。
我着重的是万科通过地产拓展的能力。万科物业已经是行业标杆了，万炜物流发展前景很好，在这几年的发展中，物流仓储基地的价值在不断的提升。万科的印象城还没去过，但我想印象城很可能会超越华润万象城吧。可以通过地产去做文旅，比如滑雪基地。目前万科通过地产发展的这些项目都还比较小，但在目前已经都做到了行业内的较好的排名，所以说这些小项目是有很大的成长空间的。所以我选万科，主要选的是万科通过地产不断突破自己的能力。也就是说，万科通过地产去做的这些项目已经开始盈利了。其他的地产公司通过地产去做的项目，还处于贴钱阶段，这就是选择万科的原因。
其实发展下去确实有意思，权益销售增长的公司融资成本高净负债率高，权益销售不增长的公司融资成本很低净负债率很低，每年节约下来的利息就多一百亿，阴阳之道