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关于门店数量的分析
浑水对贝壳门店数量造假的指控主要是两个方面：
第一、贝壳报告在中报披露平台上的门店是52868家，但是浑水通过程序在7月16日在贝壳APP上仅抓取到了43026家。因此，浑水认为贝壳虚增了23%的门店。
第二、浑水通过实地调查，发现即使在平台上显示为“活跃门店”的门店，实际上可能是Ghost stores （幽灵门店）或者是Clone stores （克隆门店）。
因此，浑水认为，“贝壳利用这些幽灵门店和克隆门店来增加其商店数量和相关的GTV和营业收入”。
浑水中提出的第一个问题，我没有更多的信息，贝壳官方的回应中也没有提到。估计未来贝壳官方会进行回应。
所以，目前我认为这个属于“我的看法”中第三种情况，“因为缺少足够的证据支持，目前无法证实和证伪，只能存疑。”
关于浑水提出的“幽灵门店”和“克隆门店”的问题，大致是以下四种情况：
第一种是平台上显示为活跃门店，但是浑水并没有在注册地址找到；
第二种是平台上显示两家店，但是实际上两家店目前在一个门店办公；
第三种是平台显示多家店名相似，但是以ABC作为后缀进行区分的门店，但是现场只发现了一家店。
第四种是工商注册信息显示为链家门店，实地探访是德佑门店。
其中，前两种属于浑水命名的“幽灵门店“的情况，第三种属于浑水命名的“克隆门店”的情况。针对这三种情况，浑水派出专门的调查员做了实地的走访。
另外，贝壳重点调查了河北廊坊三河链家的门店情况，按照浑水的观点调查结果，廊坊三河链家的幽灵门店的比例高达59%。
对于第一种情况，我认为主要是注册地址和实际经营地址不一致造成的，浑水认为是贝壳故意所为，关于这个结论我并不认同。
我这样讲的原因是，一是对于贝壳而言，完全没有必要且很难操控，二是小型中介门店注册地址和经营地址不一致，大概是中国这类业态的常态，房租、租约、街道治理、拆迁、人流量都是这些门店变换经营地址的主要原因。
浑水在报告中提到了南昌中环地产二十三中店（在浑水报告中，这家店被称为“二十山中店”，不知道是哪个S和SH不分的大舌头做的这个报告？来跟我一起念“四是四，十是十，十四是十四，四十是四十”），在贝壳平台上显示为活跃门店，但是走访的结果是门店已经被废弃，如图所示：
我看到这个信息之后，通过百度地图查出来这家店其实还在营业，百度街景地图如下：
根据门头上电话，我联系了店长，了解到以下情况：
因为浑水的报告，很多人给这个店长打电话，他一开始完全是懵逼的状态，我给他解释了大致的事件经过。
首先，他的店还在正常营业；
其次，他的店是后来搬过来的，但是浑水报告中的显示的废弃门店，也并不是他原来的门店，而是另外一家门店。
再次，这个中环地产二十三中店也经过了多次倒手。
简单来讲，中环地产“二十三中店”这个名称类似于部队的番号，一直都存在，但是背后的法人和实际经营人已经换过了。
因此，在爱企查中，你会查到有一个名称为中环地产二十三中店的公司，是注销的状态。
如果仔细对比浑水贴出来和爱企查中那条的注册信息，你会发现其中的关键信息是不相同的。
而浑水调查员，大概是按照要求，到指定地址转了一圈，拍了张照片，然后就交差了。因此才出现了这个错误。
在浑水主体报告中，提到的三河链家第51分公司（报告附件2的例2）、三河链家第4分公司（附件2的例3）应该也是这种注册地址和经营地址分离的情况，浑水调研员只是执行指令拍了照片，并没有进一步做调查就得出了结论。
对于后面这两个，我只是推测，并没有做核实。
对于第二种情况，即使我没有实地调查，我认为也是非常正常的情况。
这大概就是中介门店经营灵活的表现，在不影响业务开展情况下，同时节省了房租。
而浑水对这种情况大惊小怪，只是因为他们根本不了解中国中介门店在实际经营中的快速的灵活变化，比如：门店、员工等随着业务形势的变化快速的缩小和膨胀。
这大概是外国人以西方世界的缓慢速度和刻板的标准来衡量和观察中国商业的变化速度和灵活性的常见情景，因为他们是真正的外宾，所以我也不能说他们是“装外宾”。
在浑水主体报告中，所列举的“幽灵门店“第2个到第4个的例子，都是这种情况。
虽然两家门店暂时在一个地方办公，但是团队独立，并且都有业绩。未来随着房地产形势的好转，现在合并办公的两家店，可能又会分开经营。
特别是第四个例子，浑水还做了重点描述。
根据浑水的调研，廊坊链家天洋城2店和6店现在一个门店办公，但是在贝壳平台仍然显示是两家店。根据浑水调研员的了解，是链家天洋城2店关闭后，搬迁到6店的。
在这里，浑水还对这两家成交量做了一个煞有介事的分析：
根据浑水通过贝壳APP抓取的数据，在最近5个月，天洋城2店成交量22单，天洋城6点成交量35单（老郭注：这个成交差异估计也是2店关闭，搬到6店办公的原因），两家店合计成交57单；而廊坊三河地区的链家其他30家店在同期的平均成交量为22单。
然后浑水做了一个计算，57/22=159%，浑水认为两家店合并交易量显著高于其他门店平均水平，然后得出贝壳利用幽灵门店夸大交易量的结论。
抓取数据时，抓到了两家店的数据；计算成交量的时候，将这两家店视作一家进行对比；做出结论时，又指责利用幽灵门店夸大交易量。
这个案例分析中，浑水所展示的这种精神分裂式的逻辑和智商，实在有点大失水准。
其中，浑水报告中的附件2中的例1，应该也属于这个情况。
针对第三种情况，浑水的结论存在严重的逻辑漏洞，真实情况需要贝壳未来提供详细的数据进行验证。
浑水通过实地调查，给出了5个城市的走访和调查结果，见下表：
（表中第2列是浑水从贝壳平台上抓取的门店数量，第3列店名相似但是ABC（或123）作为区分的门店数量，第4列是这些被怀疑是克隆门店的门店地址的数量。）
如果单独看这个表格的话，会觉得所谓“克隆门店”的问题由此推及全国的话，会是一个非常严重的问题。
从浑水的统计表格第3列和第4列数量关系来看，大概是2:1的数量关系，这意味着一个物理地址对应大约两家所谓的“克隆门店 ”。
而浑水现场的调研证实，命名为**A店和**C店的门店是实际上是同一家店。
链家之所以按照A类和C类商店分开列出，是因为该商店有两个经理，将代理人、列表和客户分为A类和C类两组，可以更容易地跟踪在同一商店经营的两个经理的业务。
根据我的了解，这种做法是经纪人比较多的门店惯常采用的方法。而在贝壳APP的前端，这种情况也会显示为两家店。
所以，从本质上讲，这其实更像一个业务管理的话题，并非是浑水所讲的贝壳刻意虚增门店的缘故。
依照上述分析，上面的表格中，浑水最终得出相关比例的过程存在一个严重的逻辑漏洞。
我们以厦门的数据为例来说明：
浑水通过贝壳APP抓取到链家在厦门有82家店，其中61家店是带有ABC后缀的门店，这61家店分布在27个物理地址，所以浑水认为链家以27家有物理地址的门店为基础，克隆出另外的34家店。因此虚假门店的比例为41.5%（34/82）。
但是，因为类似的A店和C店，在贝壳APP上会显示为两家店，所以浑水抓取门店时，一定把他们算作两家店计入82家门店之中。
但是，浑水并没有确认贝壳对外公布的门店数量中，这种类型门店到底算作一家店还是两家店？
因此，只有贝壳在此财报中也将这种情况视作两家店进行统计时，浑水的上述结论才能成立。
根据贝壳所讲，其财报报告的门店数目，都是现实中物理存在的门店。按照这个逻辑的话，贝壳在财报中的统计，应该是不会把这种情况视作两家店的。
浑水提到的第四种情况是：通过查询工商注册信息某个地址是链家门店，实地探访是德佑门店。
这种情况，因为浑水进行过实地调研，我并不怀疑浑水在报告中展示的结果。而实际上，前端门店这种门头更换的行为是非常频繁的，从业务角度也是合理的。
但是，这和第三种情况类似，依照现在的信息，我们无法确认该注册地址的链家门店是否被计入链家财报门店数目中。而且这种情况，即使有进一步的信息，我们也几乎无法根据双方提供的信息，依照逻辑进行证实或者证伪。
对于外部投资者而言，这真的算是“薛定谔的猫”之类的问题了。
在浑水报告正文中，提到“燕郊7家注册门店，只发现2家”的案例，以及附录2的例4，大概就是这种类型的问题。
虽然浑水指控“贝壳利用这些幽灵门店和克隆门店来增加其商店数量和相关的GTV和营业收入”。相对于GTV、营业收入和佣金率等核心问题来讲，门店数量并不算是什么大问题。因此，门店数量问题，本质上，是一个伪问题。
对于熟悉贝壳商业模式的人而言，都知道这个指控是毫无道理的，因为门店数并不直接对成交量、GTV等结果的计算造成影响。门店数量顶多是衡量贝壳平台战略成功与否的一个标准，或者可以帮助平台进行行销，吸引更多门店加盟。
因此，最终你采用哪方的观点，实际上只是取决于你的立场。T神在《大钱细思》中提到过“欺诈三角形”的三个因素是压力、机会和合理性。说句实话，在门店数量这个问题，如果指责贝壳造假的话，我觉得有“机会”、但缺少“压力”，行为的“合理性”一般。
在贝壳的官方回应中，并没有回应门店数量的问题，我认为原因有两个，第一、涉及的细节较多，短时间内核实清楚有一定的困难；第二、类似门头变化等这些前线实操的环节，即使不是出于像浑水指控的虚增收入的目的，实际运作中可能会不可避免的存在一些灰色地带。
在贝壳的官方回应中，提到“贝壳董事会已授权独立审计委员会对浑水报告中的主要指控进行内部审查，并由审计委员会聘请的独立第三方顾问提供协助和建议。”
所以，我认为在未来贝壳独立审计委员会的报告中，可能会给出关于这个问题更多的细节和调查结论。
<未完待续>