很久没发帖了，以至于不少球友还问我为什么最近都不发帖，也没什么特殊原因，我原先也说过，关于对华侨城这家公司的理解和分析，其实我过去已经说得够多了，如果你只是想了解这家企业，认真读读我以前发的贴就可以了。至于个人投资策略和如何操作，那就是自己的事，不用问我。但既然有人关心，我就随便写点什么吧。
关于经营预期
华侨城地产是利润大头，未来随项目规模扩张，业绩总体增长预期还是好的，但增速和确定性很难像过去几年那样容易准确预测。其他房企也是如此，拿过去的利润增速或眼前的销售增速并不能简单推理未来的利润增长。
华侨城另一个可以预期的增量来自于文旅，很多人觉得文旅结算不出多少利润，我觉得并非如此，而且我认为华侨城文旅项目也是存在“利润后置”的，扩张期建设期的费用会让当期利润表有所“压制”，但随着新投入运营的文旅项目显著增多，文旅无论营收，现金流，还是利润率都会上升，这是必然的。
华侨城未来两年，最值得期待的股价触发点还是文旅，就像倪副总说的，欢乐海岸系列的迅速发展，有望给未来利润结构带来积极变化。无论从营收利润增量还是可能的概念风口，文旅都是最重要的因素。另外腾讯与华侨城的合作构想会是深度战略合作，存在制度安排，对华侨城文旅发展的意义可能属于核弹级的。
还是那句话，如果只考虑地产，那么房企中有更好的选择，文旅属性被市场挖掘才是华侨城股价脱胎换骨的决定性因素。
关于总经理换人
首先，姚军是到年龄正常退休。央企副职领导60岁退休是制度，一般不存在超期留任。
集团总经理任免公告后我也再看了一下，我个人不太理解由原康佳总裁做集团总经理，应该有更好的人选，刘在集团虽然原先也已经是副总经理和集团常委，但主要是负责康佳集团业务，不熟悉文旅。
不过康佳过去的没落，也不能让刘凤喜背锅，看他的履历，毕竟他1999年从北大金融专业硕士毕业到康佳的时候才27岁，2012年之后才成为康佳高管，2015年开始任康佳一把手，彩电行业的衰退在他挂帅康佳时，早已是不可阻挡，如果把康佳的问题归结于他个人的能力问题是不妥的。
这几年康佳在华侨城集团的支持下也在转型，在多个城市签约建设半导体和光电产业园区，也得到地方政府大力支持，能否转型成功可以观察，但仅因为他来自康佳就不认可，也可能有失偏颇。
从华侨城集团来说，掌门人的人选更重要，刘凤喜具备金融专业履历，至于能力高低，现在给他下结论也不合适。
值得提一句的是，华侨城的中层业务骨干团队应该说是不错的，文旅的项目设计有创新研究院，文旅建设和运营也有成熟的模式和各地具备有经验的团队。
集团董事长和总经理主要是把握集团发展战略方向和代表华侨城考察和签约重要项目。
关于近期拿地
原本我个人预期今年华侨城会减少公开竞争拿地（纯住宅），但从5月份开始，华侨城还是积极参与了部分城市的集中供地拍卖，如南京宁波苏州合肥，尤其是苏州。总的来说华侨城拿的地块还是相对靠谱的，基本都是摇号或一次性报价当中“幸运”获得，综合看净利率预期在10%以上，合肥空港小镇二期土地其实是定向，净利率在15%左右。华侨城拿地出手还是比较稳健的，部分地块也是半定向或定向拿地，并没有冲动拿地的情况。但近期在纯住宅拿地强度超过我原先的判断。
结合刘凤喜上任后的发言来看，华侨城地产依然没有放弃上规模，但会坚持“以收定投”的原则。
至于文旅签约项目的落地，有的华侨城股友有的着急，为什么如珠海义乌南通等项目迟迟未拿地。我个人认为签约到落地的时间差属于正常分寸，目前华侨城文旅项目推进是有序的，文旅扩张态势不变。