波动的情怀

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$绿景中国地产(00095)$ 过渡租金都发不利索了，这是要凉了吗？比我预计的还要快。

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回复@懒蛋兔: 你的思维太有局限性了，就没想想还有其他可能？//@懒蛋兔:回复@活力的稳赚无敌手:想问一下这个哥们的动机，没票 看空。 闲的呀

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二期学校地块上面的，新塘花园小区不属于沙河五村的地块，理论上只有有两户不同意，那么新塘花园就达不到强制征收的条件。绿景已经卡在了这个bug上，今年二期动工无望。

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2月征求意见，近期落地。绿景以后再不会有新旧改项目了，白石洲二期三期能不能保得住就看钉子户了

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$绿景中国地产(00095)$ 根据深圳最新2024年1月5日发布得《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》1，深圳城中村改造实施主体以后不允许是企业，必须是区府。2，所以土地以后全部入库走招拍挂程序。3，已有项目从2023年7月算，给了2年缓冲期。绿景白石洲二期三期，2025年之前不能申...

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$越秀地产(00123)$ 广州的房价太魔幻了，南沙现在的房价一平还赶不上21年的地价。就拿横沥岛来说，2.6一平拿的地，现在建好2.4万都卖不出去。泛海大湾区亏惨了

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$绿城中国(03900)$ 没出险的纯地产开发企业里，除了万科，应该没有比绿城杠杆率更高的了吧

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$绿景中国地产(00095)$ 继恒大的夏海钧碧桂园的李长江之后又出了个绿景的唐寿春

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$绿景中国地产(00095)$ 二期开工无望了，绿景就是被钉子户拖破产的。新塘花园不属于村里的土地，新塘花园的钉子户不出大血事解决不了的。学校如果不能按时交付，一期的竣工报备都是问题。

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回复@一棵新鲜的韭菜花: 你说的资本化以后的利息，还有一部分利息支出没有进利润表，计入成本了。但都是绿景要真金白银支付的利息，仔细看年报。//@一棵新鲜的韭菜花:回复@波动的情怀:一个月就1.5亿利息 没那么夸张

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$绿景中国地产(00095)$ 9月踢出港股通是大概率事件，用40亿算及格线是刻舟求剑，前年还60亿市值呢，每年都是变动的，是按排名算的，按恒生指数算，那一定是低于40亿的。

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回复@阿尔法阿: 每年都是入不敷出拿啥还本，每年光利息就压得喘不过气来。我已经把他的租金收入算进去了，用租金收入来抵消每年的过渡租金支出，每年的全部税务支出和公司管理费用支出（事实上可能还覆盖不了，算是给绿景高算了）除非绿景年销售超过百亿才可能有余钱还本金。但至少三年内绿景做不...

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回复@一棵新鲜的韭菜花: 一个3亿光，把收入全算作利润，连还利息都不够//@一棵新鲜的韭菜花:回复@波动的情怀:好在毛利率够高 然后公寓抵尾款 一个月3亿销量应该就可以了

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$绿景中国地产(00095)$ 每年的硬性支出：利息30亿，员工成本5亿，建筑成本，按白石洲一期总工程款100亿算，分三年建设完，一年30亿的建设成本，再加上其他项目的，一年建设总支出不少于35亿。每年收的租金覆盖和每年过度租金，每年要交的几亿的税和公司的管理费。每年至少至少得硬性支出有70亿。而...

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回复@阿尔法阿: 哦，可能是我理解错了，回头求证一下//@阿尔法阿:回复@波动的情怀:这就是你瞎说了，补偿只能二选一，要么 2.8w 平一次性，要么给回迁房，你自己找当地的问问就知道了，你人为给加了 2.8w 每平的成本，那绿景当然赚不到钱了

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回复@波动的情怀: 补偿分两部分，一部分是1比1回迁面积，一部分是额外的一平2.8万货币补偿。货币补偿是用来补偿容积率的。旧改在价格上涨的时候才赚钱，降价的时候得亏钱。//@波动的情怀:回复@波动的情怀:的白石洲一期，住宅按10万一平，公寓按7万一平算，一期可售也就能卖个200亿出头，其实这价都...

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的白石洲一期，住宅按10万一平，公寓按7万一平算，一期可售也就能卖个200亿出头，其实这价都是给高了，旁边深业世纪山谷的公寓卖6万，都去化困难。成本呢，光建筑成本，根据招标价，商品房和回迁房部分总共有100亿出头。还得加上回迁房部分每平米2.8万的补偿，装修补偿，过渡租金，算下来也有100亿...

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$绿景中国地产(00095)$ 一期不赚钱，落下个5万平商业和停车场租金。二期迟迟动不动，每年都得负担天价利息。三期更是遥遥无期。再拖两年估计利息就能吧利润全吞了。关键的是9月要被踢出港股通了，真是雪上加霜。

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$绿城中国(03900)$ 300多亿的股东净资产，通过拿地股权杠杆 ，通过巨额负债杠杆，双重放大，翘起了全年2000亿的销量。每年净利息支出60多亿，去年还在扩杠杆。2021年的高价地有几个都亏了个底掉，财务上居然只计提了十几个亿，不够深圳光明一个项目赔的。杭州老家，限房价不限地价，2023年后面拿的...

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$万科A(SZ000002)$ 的土地质量真心不太乐观，比如兰州新区万科城，眉州崇礼万科文化村，像这类的小镇项目万科还有很多，比如玉溪太阳山小镇，长春万科公主岭向日葵小镇，大连普兰店的海湾城，柳州白露万科城，万科武汉华生柏叶新城，鄂州葛店万科五彩城 长春长春万科星光城，等等 个个都是百万方大...