理了一下万科的逻辑 其他板块占比比较小 主要是房地产开发相关业务 梳理之后看起来以后只能靠万科自己说的“管理红利” 长期活下来 增加市场份额 但远没以前赚钱了
1）首先整个行业的爆发期肯定是过去了 全国每年的商品房销售面积已经开始放缓 远不像过去城镇化快速发展过程中的人口红利带来的爆发式需求 现在城镇化率64% 根据联合国的估测 在2050年达到71% 后续每年的总销售面积增长将非常之慢 不排除有负增长可能性 另外国家对于房价的管控 使得这两年开始全国销售均价增长也开始放缓 预计大概率会持续下去 而对于地价 其实还在继续上涨 虽然随着两个集中政策的实施对于地价上涨会慢慢有所限制 地价已经起来了比较难下去
2）对于万科自身的话 最近几年的销售均价已经不怎么涨了 主要来自于销售面积的增长 而销售面积的增长又主要来源于市占率的增加 目前的市占率是4% 权益销售实际占比2.62% 估计后续的增长也只能主要靠增加市占率 而在毛利率上 均价不怎么涨后 拿地均价仍在上涨 2019年毛利率大幅下降一方面也是17年拿地价的结果 后期结算毛利率看起来可能也不会回去了
3）其他政策方面的影响 限购限贷限价限售其实都还好 三条红线的出台对整个房企行业扩张会有所限制 但万科过去经营比较稳定 较少靠融资来扩张 现在也是绿档 政策影响倒相对较少
万科算是行业里最好的企业 也已经看不到很赚钱的希望 以后这个行业真的可能只能赚点开发业务上的"加工"钱 沦为制造业 反映股价上来说 对于走下坡路的制造业 又能给多少倍估值 或许也只能看看优秀的万科 可能能赚点业绩增长的钱吧