最近关于万科的流言蜚语太多了，身边也好多人跟我说是不是出问题，我很淡定得说，放心，一切都是市场的过度反应。谈及万科是否会出问题，我只能说几乎不可能，毕竟世界本来就没有百分百的。大部分人关注点集中于销售，但当下企业最核心的还是融资问题，融资稳了，销售下降一点是没问题的。那万科融资有问题吗？肯定是没有问题的：第一，当前宽松大环境，政策鼓励支持各种主体融资，最核心是房地产的平稳着陆对经济至关重要；第二，万科是少数这两年逆势增加有息负债的企业，一方面经营自身是有需要的，另一方面贷款结构调整有需要，最关键是债权人也得愿意借，我想这么多债权人应该不傻吧，毕竟逆势做事其实对金融机构都有压力的；第三，就是万科自身够不够硬了，回答肯定是够的，报表这些数字就不多说，我提几个关键数字，跟评级机构说的差不多：
1、现金短贷比，这个现金不是账面现金，而是万科真正可支配的现金，中报管理层有提到好像在五六百亿水平，评级机构也差不多这个数，对短贷的覆盖率超过1，这里面主要是控股母、子公司的资金，我自己也特别关注母公司的资金，这部分至关重要，我在之前评论也说过，目前预售资金强监管下，很多资金都很难自由支配的，这也是为什么很多民企货币资金一堆，但一点点到期债务就引起爆雷，因为集团根本没多少钱，万科母公司资金是所有企业最多的，没有之一，一直都保持在500亿以上，当然最近市场不好，去化一般，有下降，但依旧高位。
2、资产变现能力。万科是所有大的房地产企业中受限制资产比例最低的，基本所有融资都是非资产抵押担保的，随时都可以出售、变现，而房子是目前国内变现能力最强的资产，除了有价证券和黄金等，这自然大大提升它的抗风险能力。此外万科当前持有的开发项目、投资性房地产的质量是中上水平的，具备较高变现能力，目前市面在传万科在低价抛售资产，其实这更多是它的经营策略调整，减少低城市级的资产持有量，加快周转，有关注大宗交易的应该会留意到万科在大量出售它的万科里资产，价格都比较低，背后的逻辑自然还是这类资产不好经营，不具备持续稳定增值能力，所以选择放弃，提高资金的价值，所以很多出售价格基本都在成本价上方，而这个价格基本相当于前几年定价的三四折，这就是大家看到的低价抛售资产行为。
3、流动性抗压测试。这几年房地产企业风险测试有一个比较大的变化就是更关注经营业务的。目前房地产开发最大的四项支出是土地、建安、利息、税费，其中土地是投资行为，主观能调整，不考虑；建安、利息基本是固定，税费大部分是根据销售这个变量去变化的。所以大家在在考虑风险，增加了一项经营业务净收入对利息的保障系数，港资在这方面是遥遥领先的，国内华润水平最高，应该能到2，万科应该在1左右，在国内也是属于第一梯队了。所以在市场极端情况了，万科短期放弃拿地，开发业务每月最低销售金额应该在180亿上下就能保证当前的在建项目的按时交付和企业运行，后续随着集中交付结束，这个金额还会更低（评级机构预测应该在230亿上下，可能是考虑当前的交付高峰）。
4、会不会出现大幅度亏损，导致所有者权益降低，影响了债权人的安全。目前看，这个风险基本没有，很多人说万科在20、21年拿了很多高价低，是管理层个人问题，其实是它的内部投资机制决定的，也就是大家一直说的以销定产。目前这些项目基本处于稳步销售，大部分出清了，出问题的项目比较不多，整体毛利相对低，但不至于出现亏损，叠加一些早期低价土储（基本都是大盘活滚动开发）、旧改项目和近两年的项目，当前在建的整体毛利还是处于行业的领先水平的。
综上四点，我看到的更多是当下万科的光明和投资价值，别人怎么看我就没办法了！$万科A(SZ000002)$ $万科企业(02202)$