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投资要点
2022Q3 港股地产物管行业表现回顾：受房地产行业销售低迷、民企融资困难等因素影响，截至2022 年Q3，恒生地产指数YTD 降幅为23%；恒生物业管理指数YTD 降幅为52%。2022Q3 基金持有港股地产物业标的整体平均股价波动为-30.7%，但从个股表现来看，代建龙头绿城管理控股表现较优，涨幅为13.0%。
2022Q3 房地产行业持仓比例环比略增：从整体行业配置来看，2022Q3 公募基金投资按市值占比增幅前三的行业是采矿业，交通运输、仓储和邮政业，房地产业，分别环比增加0.66、0.37 和0.31 个百分点。其中，2022Q3公募基金房地产业的持仓比例为2.0%，较相对行业标准配置比例略低0.25个百分点。从沪深港基金持仓来看，2022Q3 房地产业持仓比例为0.26%，环比略增0.03 个百分点。
持股集中度高且以央国企为主：从基金持仓来看，截至2022Q3，TOP 10 港股地产物业重仓股占比73.9%，持股集中度高；其中持有央企地产、国企地产、央企物管股的市值占比分别为39.9%、27.4%和18.5%，合计达85.8%。
TOP 10 新增越秀地产和建发国际集团：2022Q3，TOP 10 港股地产物业重仓股分别为中国海外发展、中海物业、碧桂园服务、万科企业、越秀地产、保利物业、华润置地、绿城中国、新城发展、建发国际集团，其中越秀地产和建发国际集团为Q3 新进入TOP 10。
越秀地产获最多增持：从基金持股占流通股比重来看，2022Q3 越秀地产基金持股占比3.82%，环比增加3.67%，所获增持比例最多。从持仓基金数量来看，2022Q3 港股地产物业持仓基金数量前三分别为中国海外发展、华润置地和保利物业，央企地产物管财务稳健，安全性高，成为行业首选。
行业格局重塑，关注央国企：在新的经济形势下，房地产行业将继续贯彻“房住不炒”的总方针，我们认为1）住房回归居住属性，刚需及改善型住房需求成为市场主导，民营房企暴雷，行业的供需格局将重塑；2）从以规模为导向的“高杠杆高周转”开发模式向以业绩为导向的稳健增长多元发展模式转变，房地产公司的发展模式也将重构；3）住房回归居住属性、房企进入低杠杆平稳发展后将导致行业的价值重估。我们看好融资通畅、可持续拿地、销售平稳增长、派息有保障的国企地产以及对应的物管公司，推荐华润置地、中国海外发展、绿城中国、越秀地产、中海物业、保利物业，建议关注华润万象生活、越秀服务。
风险提示：1）宏观经济增长放缓、房地产行业政策放松不及预期、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值、香港金融环境加严。
2）物管公司业务扩张及收购不及预期、收缴率不及预期、增值业务拓展不及预期。
来源：[兴业证券股份有限公司 宋健/孙钟涟] 日期：2022-11-02