(来源|风财讯 作者|陈文莉 编辑|王婷婷)
物业这个回春的行业，这两年日新月异。
如果说行业主题词，2019年是上市、2020年是收购、2021年则是被收购。
今年很多物业公司在卖，但也是从下半年开始的。
某TOP10物企总裁说，今年上半年去谈收并购，讨价还价要好几轮还不一定谈得下来，那时候大多地产公司还不太缺钱。但下半年“形势一转”，地产公司接连暴雷，物业第一个被拿来“挡枪口”，8月份开始陆续有物业公司低价叫卖。
也是在这时候，很多母公司还健康的物企巨头敏锐地嗅到——窗口敞开了，抄底开始！
因为它们很清楚，这个窗口不会一直敞开，可能会在2022年内结束。
所以重要的事，一个是筹钱买货，一个是防止买到的货里“夹沙藏雷”。
地产危机、物业挡枪
今年前9个月，物业收并购已经发生超60宗，明确披露金额的交易总额超250亿元，远超2020年全年的总额（嘉和家业数据）。
其中，很多是“大鱼吃大鱼”：
9月底，碧桂园服务收购富力物业和彩生活的邻里乐业务；
龙湖智慧服务收购九龙仓业务；
传闻金科服务与新力服务接触；
万物云与阳光智博、伯恩物业等中小房企牵手；
可以发现，蓝光嘉宝、富力物业、恒大物业、邻里乐、新力物业...几乎每一家流动性危机的地产公司，“自救第一步”就是卖物业。
（取自电影《大话西游》）
为什么？因为留得青山在不怕没柴烧。
就像克尔瑞物管研究总监汤晓晨所言，地产流动性涉及面太广，是生死问题，物业只是新业务发展问题。遇到生死问题，新业务肯定要收缩。
“说到底，物业的估值高，但是利润盘子很小，还不足以成为支撑，所以地位并没想象那么高。”易居研究院智库中心研究总监严跃进也直言。
相反，对于大型物业公司，现在就是一个收并购的“窗口期”。
就像世茂服务在近期投资者会上说的——有些中小型的地产公司经营比较困难，舍得把一些比较难得的、优质标的挂出来。
而且是低价。
有物业公司高管透露，以前物业收并购，估值大多是18倍-20倍，现在的估值比原来低很多，15倍以内可以拿到。
大物企边抄底、边刹车
据风财讯了解，现在碧桂园服务、世茂服务、万物云等几家主要的头部物企，都准备了100亿以上的现金在手，为抄底做准备。
但不同以往的是，与此同时它们都给自己“设了红线”。
比如万物云的要求是：
1、万科物业（服务居民），增速控制在30%以内；
2、万物梁行（服务企业），增速保持在30%-60%；
3、万物云城（服务城市），增速大于60%。
（只有这项鼓励发展，因为万科做政府首选的物业管家）
世茂服务的要求是：
1、今年内，收购面积控制在30%-35%；
2、主要做学校、医院、商管、餐饮这种细分领域，做赛道卡位，重复的领域不会重复投入；
3、来自地产的关联交易、和来自业主收入，分开定价。
4、收购来自地产公司部分资产，定价后押款，分阶段付款、不一次性付款。
碧桂园服务的要求是：
1、设置了分期付款、以债圈物等多道防火墙；
2、落地多少面积，给多少钱；在途的面积，有担保也不认，落地了，再给钱。
大物企在抄底收购时，其实都很谨慎，因为很怕被拖下水。
警惕物业收并购“四大雷”
风财讯盘点了现在物业收并购，主要有四大风险——
风险点一：规模陷阱
万物云CEO朱保全告诉风财讯，今年第一季度，中国的平均物业费收缴率在60%－70%。
“如果按65%算，也就是说，一个季度就有35%的物业费没收到。假如说一个季度应该收的物业费是100亿，利润率是10%，那么一个季度下来，有35%的物业费收不到，就会产生25亿的负净现金流。”
如果物业公司，客户关系和服务做得不够好，收费率无法提高，那么规模越大，意味着回收资金的缺口越大。
这就是一个“规模陷阱”。
尤其是，现在大家都认为，物业是现金流很好的行业，那么更应该警惕其中的“现金缺口陷阱”。
风险点二：资产贬值
朱保全认为，和资本对赌，收购方一定会谈未来几年的经营利润率，因为赚钱是第一位。
这个时候，就很难把钱投向物业服务的细节，因为这些是“看不见的地方”，无法直接产生收益，所以能省则省。
这恰恰是对整个资产最严重的践踏。
风险点三：无法整合
嘉和家业研究院院长唐卓认为，收购时不够重视对业务、团队的整合，整合好的赋能不到位，则可能无法产生协同效应，严重的还可能商誉减值、业绩暴雷。
汤晓晨表示，如何进行“投后管理”至关重要。归根到底，在短期的规模导向之外，企业需要结合明确的公司战略对并购标的进行有效整合，产生协同效益。
风险点四：物企与地产的牵连
碧桂园服务在近期的投资者电话会议上就表示，大型收并购交易最大的风险，是开发商的不确定风险。
例如，地产公司在途项目的无法交付，已计入物业公司的项目服务，也会出现估值大跌、资产减值等各种风险。
例如这一次合生创展与恒大物业的交易，按照按照合生方面的说法，问题便是出在了物业与地产的关联往来上。
所以地产母公司和物业的“关联交易”，是买家在收购时很关心的问题。
物业行业的春天还在，但即使春天，也要小心风寒。