卖不动了自然就现房了
预售制的核心是缩短买地到收钱的时间,就是提高周转。恒大10%发美元债融到1000万,拿块地,3000万货值,半年内预售清盘,10%利润率,赚了300万,留够建房的钱,六个月后手上有1300万可用了;1300万再拿下一块地,半年再预售清盘,10%利润,赚390万。到年底的时候恒大已经把借来的1000万,变成的1690万,还掉银行利息100万,净得590万;哪怕是15%的利息,可以净得540万;20%利率,还可以净得490万。。。把利润率再降低点,融资利率再提高点也不影响结论,一年转两次(预售)和两三年转一次(卖现房)在资本回报率上的区别是巨大的,周转越快可以承担的期间利率越高。。。这就是$中国恒大(03333)$ $碧桂园(02007)$ 这么多年玩的游戏。不管融资成本高低,每个地产商都愿意这么玩,没有人愿意卖现房的,卖现房的都是迫不得已(预售条件太高),或者卖不出去。。。。
这笔钱拿去买货币理财,2年期妥妥的12%回报,怎么能拿租金回报率来算?
看利息买房就跟看股息率买股票一样,是要被大家嘲笑的。都觉得一天能涨10%,谁在乎那点鸡毛蒜皮的每年6%。
不对,买房的人都盼着房价每年涨30%,买到就是赚到,哪怕没盖好的都在涨。而且新房看起来更美观,两年后就可以比二手旧房有溢价,所以买到就赚了50%。
钱没到开发商手上,应该是在监管账户吧。
可 万科 保利 金地也不少跌
2021年,看了一大牌的写字楼。挖地基,还没拿预售证。
销售给岀预售期是1个月后,到时候付定金,15天左右付到50%,然后开发商办理贷款。交房时间是2年~30个月。
我当时算了一下,尼玛的,我需要多付岀
10%以上的成本。预估售价:700万
放弃。
这个逻辑不对。原来的预售制对应的是房企的高周转率,拿地到销售半年时间,如果现房拿地到销售恐怕要两年以上了,与之相对应的是利润率的变化,具体数字我不会算。但是你想加12%就换现房是不可能的,那样所有的房企就都没有利润了。
有一定道理。。。
这个逻辑合理
现房好的楼层根本轮不到