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这轮地产危机的一个重要原因是预售制,也就是房企拿了钱但没交房。

从买房人角度出发,如果一个房子付款到交房周期两年,那么按照房贷利率6%计算,相当于买房人实际成本是销售价格加上12%。

如果我是买房人我甚至宁愿加15%至20%买现房,而不是等2年才能交付的期房。因为现房没有烂尾风险,房子质量和装修质量预先了解,也就是多花钱少承担风险。

对于高息负债的地产商来讲,卖现房根本不可能,这些地产商美元债利息成本都超过10%,用买房人用6%的房贷利息替换自己的高息资本是合理选择。

但还有些地产商,负债利息也许不到3%,那么现房销售对于这类地产商也许利润更高。

所以这轮地产变革,把高息地产商淘汰以后,从预售制改现房销售也是合理的。

精彩讨论

再造玄黄2022-02-14 20:15

卖不动了自然就现房了

H-A-N2022-02-14 20:30

前几年楼市火爆时,谁会在乎质量和烂尾,在乎的是下一个接盘的是谁。

就好比现在炒概念的股票,不都是炒预期吗,难道等出了业绩才来买吗?

加肥猫DeAdventure2022-02-14 22:35

你没算监管成本,不预售根本不用监管烂尾扯皮这种东西。

王代新2022-02-14 22:07

预售制的核心是缩短买地到收钱的时间,就是提高周转。恒大10%发美元债融到1000万,拿块地,3000万货值,半年内预售清盘,10%利润率,赚了300万,留够建房的钱,六个月后手上有1300万可用了;1300万再拿下一块地,半年再预售清盘,10%利润,赚390万。到年底的时候恒大已经把借来的1000万,变成的1690万,还掉银行利息100万,净得590万;哪怕是15%的利息,可以净得540万;20%利率,还可以净得490万。。。把利润率再降低点,融资利率再提高点也不影响结论,一年转两次(预售)和两三年转一次(卖现房)在资本回报率上的区别是巨大的,周转越快可以承担的期间利率越高。。。这就是$中国恒大(03333)$ $碧桂园(02007)$ 这么多年玩的游戏。不管融资成本高低,每个地产商都愿意这么玩,没有人愿意卖现房的,卖现房的都是迫不得已(预售条件太高),或者卖不出去。。。。

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2022-02-14 21:44

不考虑房价涨跌的话,买期房跟现房比,除了不能交房的风险因素,本质上是多付了两三年的租金,成本应该不到12%这么多。

2022-02-14 21:29

盖房子也就两三千的成本,如果政府肯在卖房后回收土地出让金,那一切都没问题了

2022-02-14 21:18

大城市下一代人均两三套房,房价会跌吗

2022-02-14 21:09

我买了新房,没有现房哟。幸好我没有贷款的,一共两年半呀,他们可以拿着我的钱做别的了!

2022-02-14 20:40

银行把预售监管资金放松些,很多房企也不至于这么不堪。改了预售制后,是收住裸奔房企的最大缰绳。

2022-02-14 20:34

一线城市新房二手房价格倒挂…

2022-02-14 20:33

以后国家分配住房,分配老婆不然不生了。

2022-02-14 20:22

盖一层

不许降价促销