不讨论刚需，只讨论投资。
过去15年（2006年1月1日始），以中证全指（上证指数失真严重）为评价指标，股票大约涨了500%，也就是从1000点涨到6000点，观察沪深300，中证500、中证1000，涨幅基本接近。
楼市的话，统计局数据2005年商品房销售均价3168元，2020年销售均价9860元，涨211%。
当然这存在城市扩张的原因，统计局的房价数据类似上证指数也存在失真，但真实数据我估计不到500%，举个例子，西安2005年均价3000左右，现在大约1.5万，涨了400%，襄阳2005年房价2000元左右，现在8000元，涨了300%，基本上三线以下城市涨幅300%甚至不到300%，普通二线省会400%，强势地区二线和一线则远高于500%，平均也就是400%左右。
如果优选呢？楼市可以优选京沪深，差不多2005至今涨了15倍，但是股市也可以优选中证消费，现在接近3万点，涨了30倍，如果优选白酒那涨的更多。
股民不管住哪里都可以买中证消费，但你让住鹤岗的人去投资上海的房子，那可麻烦的要死。
所以历史数据看股票涨的比房子好，但问题是中证全指的平均pe和15年以前相当，但是房子的租售比相比15年以前已经极度劣化，全国普遍15年前的5%降低到现在的1.5%，所以股票内生性增长好于楼市，这也是全世界投资都以股市而不是房子为主的原因。
流动性和交易税费更是买股胜过买房。
唯一房子好于股票的是夏普指数高，全国住房的最大回撤远小于中证全指的最大回撤，这可能是流动性差带来到好处。
过去15年中证全指最大回撤超过60%，但房子也就是20%。
所以很多人根据楼市历史最大回撤低得出结论，房子可以上杠杆，上杠杆后楼市跑赢股市。
但投资最大的风险就是根据历史经验上杠杆交易，长期资本公司就是这么玩死的，国内的经验，以前债券刚兑的时代就有人上杠杆，一直赚钱赚钱，直到930被炸死，很多股票大V杠杆买股，开始也顺风顺水并且成功实现财务自由，也有人从此金盆洗手，但爆仓的人呢？
所以吹嘘自己上3倍杠杆买房收益率极高这没问题，也可以拿这个鄙视买股的人，问题拿这个经验预测未来真的对吗？现在还有谁会3倍杠杠炒房呢？就一定有把握不会爆仓？
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买房只要能还得上月供银行就不会没收你的房子，买股票上3倍杠杆你能说我付得起利息别给我平仓吗
我也支持DAVID的观点，现在投资房产，未来收益真的不会高。
目前世界三大城市，纽约，伦敦，东京。其中人口文化和国内最近似的就是东京了。
我前段时间整理了东京房价，爬了几千条数据，惊讶地发现，我们一线城市的房价真的和东京没差多少（甚至更高），但一线收入却只有人家的1/3-1/4。
（东京房价数据可以见我专栏最新文章：
网页链接）
如果未来10年，我们房价以东京为目标，那赚钱是不可能的；
炒房要赚钱，未来房价只能以香港为目标了。
如果10年后一线城市房价都等于香港，那么世界房价最贵的五大城市，都齐集中国了。
可能吗？我也不知道。
几点不同的意见：
1：这十五年房屋价格除了你说的这些涨幅还有租金收益，相当于你买了每年持续稳定的分红。而股票指数是除权后的。
2：买房有天然的杠杆，多的时候可以上五倍以上的杠杆，而且只要还得起月供就没有爆仓的风险。投资股票融资杠杆通常不会超过两倍，而且波动大，容易爆仓。
3：上杠杆的利息不同，房贷最便宜的时候利息打七折，还不到股票融资利息的一半。就算上浮，也比股票融资的利息低很多。
4：小孩上学，这个就不用说了。
5：社会地位。有房的人社会地位高，没房的人地位低，没房还喜欢炒股的人地位最低，在别人眼里就是个好赌的废物，而且最终变成真废物的概率很高。
假设买房需要一百万，买房的那个人拿五十万付首付买了个房子，留下五十万备用投资和还贷，全身心的上着班为事业奋斗，升职加薪，一家人安安稳稳的生活，老婆安全感十足，家庭幸福。另外一个人拿去炒股，租房，整天研究买什么什么时候卖，最终每年炒股的收益能不能付上房租都很难说，第二年一看，房租房价又上涨了，老婆没有安全感整天抱怨，孩子上学问题头疼，生活不得安心。而且整天研究股票工作被耽误，不但没有升职加薪可能随时被炒了鱿鱼。
不要拿少数炒股成功的人做例子，现实中，买股的人百分之七十的人最终亏损了，买房的人百分之九十的人都赚了。
也许对你这种高手来说，租房买股票才划算，但这个社会绝大部分人都是普通人，买房肯定比买股票的生活品质好的多得多。
当然，本金足够多，对自己的炒股能力非常自信，相信靠投资股票就能覆盖生活成本并且每年剩下的本金还能跑赢通胀，没有老婆孩子，或者老婆很相信你，不存在安全感的问题，孩子不需要上学，也不需要社会地位不在乎别人的眼光，那就炒股把，我这十年就是这样做的。
房子有两个潜在优势，一是杠杆，二是长持。05年北京北三四环间均价在9000左右，170平大概150万。那时首付只要30万，不过要还月供，每月9000，在那个年代也算很高。现在一平10万，房总价1700，这是在目前房市低迷的情况，前两年曾经到过2000-2200万。05年谁能选中茅台？而且一直拿到现在？我是在13年塑化剂那时买入了茅台，随着涨价陆陆续续卖了很多了，很难做到15年如一日死守。
我觉得不能单纯的只比较收益率，时间拉长了看，认同股票会超过房产的投资回报率，但是对于绝大多数普通人是根本承受不了股票的这种波动率。正如方丈讲的“你承受不了的才是风险”，七亏二平一正是事实。单纯比较收益率没有意义。@不明真相的群众 @梁宏
房子相对股票的夏普比高，有安全的长期杠杆，这是两个客观事实，还有一个关键的主观问题，就是持有房子的投资者基本都是长期投资，而股票持有者往往会不停选股择时、高抛低吸，造成大多数股民可能中途下车，无法完整享有整个股市的长期收益，而房产持有者基本上能拿到房产升值的长期收益。。
以美国历史为例，买房收益率整体是略微超过股市的。房产年化涨幅大概4%，股市大盘指数10%左右，但是房产锁定长期杠杆率的优势是股市比不了的，加上3倍杠杆，租金冲抵还款成本后，年化基本是在12%。
其它的幸存者偏差两个市场都有，比如买了亚马逊，或者80年代贷款买到了后来的硅谷的地皮。
硬要说的话房产的投资门槛更低一些。两者过份偏离的话都会回归。