投资买股还是买房？

不讨论刚需，只讨论投资。

过去15年（2006年1月1日始），以中证全指（上证指数失真严重）为评价指标，股票大约涨了500%，也就是从1000点涨到6000点，观察沪深300，中证500、中证1000，涨幅基本接近。

楼市的话，统计局数据2005年商品房销售均价3168元，2020年销售均价9860元，涨211%。

当然这存在城市扩张的原因，统计局的房价数据类似上证指数也存在失真，但真实数据我估计不到500%，举个例子，西安2005年均价3000左右，现在大约1.5万，涨了400%，襄阳2005年房价2000元左右，现在8000元，涨了300%，基本上三线以下城市涨幅300%甚至不到300%，普通二线省会400%，强势地区二线和一线则远高于500%，平均也就是400%左右。

如果优选呢？楼市可以优选京沪深，差不多2005至今涨了15倍，但是股市也可以优选中证消费，现在接近3万点，涨了30倍，如果优选白酒那涨的更多。

股民不管住哪里都可以买中证消费，但你让住鹤岗的人去投资上海的房子，那可麻烦的要死。

所以历史数据看股票涨的比房子好，但问题是中证全指的平均pe和15年以前相当，但是房子的租售比相比15年以前已经极度劣化，全国普遍15年前的5%降低到现在的1.5%，所以股票内生性增长好于楼市，这也是全世界投资都以股市而不是房子为主的原因。

流动性和交易税费更是买股胜过买房。

唯一房子好于股票的是夏普指数高，全国住房的最大回撤远小于中证全指的最大回撤，这可能是流动性差带来到好处。

过去15年中证全指最大回撤超过60%，但房子也就是20%。

所以很多人根据楼市历史最大回撤低得出结论，房子可以上杠杆，上杠杆后楼市跑赢股市。

但投资最大的风险就是根据历史经验上杠杆交易，长期资本公司就是这么玩死的，国内的经验，以前债券刚兑的时代就有人上杠杆，一直赚钱赚钱，直到930被炸死，很多股票大V杠杆买股，开始也顺风顺水并且成功实现财务自由，也有人从此金盆洗手，但爆仓的人呢？

所以吹嘘自己上3倍杠杆买房收益率极高这没问题，也可以拿这个鄙视买股的人，问题拿这个经验预测未来真的对吗？现在还有谁会3倍杠杠炒房呢？就一定有把握不会爆仓？