拿地时间：24年5月9日。
这个项目是绿城在嘉兴第五个项目，23年3月底，绿城在嘉兴拿的晓风印月已经买了7成以上了，做的比较成功，今年持续深耕。
拿地价格如下：底价拿地，土地款7.3亿。
项目周边情况如下：位置很好，周边环境非常好。
项目规划猜想：1.15的容积率，估计是部分6层左右洋房+3层联排改善豪宅产品。比例各占一半
价格估计：去年紫城在项目南侧690米拿了一块土地，目前未开盘，紫城峰睿里项目项目宣传售价小高层毛坯2万，别墅毛坯3万。绿城地块更优质，测算也按照这个价格。绿城估计会做精装房，预计精装4000标准，售价多层2.4万，别墅3.4万。
测算如下：
规划指标：大约6.4万平米住宅，350户左右。
建造成本：毛坯5000元，精装成本3000元，豪宅标准打造。
售价：别墅和洋房比例1:1，洋房精装售价2.4万，别墅精装售价3.4万。
考虑豪宅标准，估计宣传和展示区成本少不了。销售费用按照3个点，管理费用按照2个点测算。
增值税和附加税大约是0.5亿，土增税0.3亿。这是今年首个需要交土增税的项目，足以看出来现在项目利润丰厚。
毛利润达到28％左右。售价-楼面价约1.7万，差价比较大。
估计绿城独自操盘，不合作。项目净利润约2.2亿，利润率12％+
结论：项目很优质。土地市场目前很好拿地，嘉兴这种三四线市场，很好做。
项目可能存在的风险：市场下行，或者绿城定价过高导致项目销售速度不及预期，不过我认为风险很小。
分析最新项目可以感知目前市场的温度，目前虽然房价跌得多，但是土地跌得也多。利润反而更好。$绿城中国(03900)$
特别说明：仅做企业分析，不推荐股票。
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