这块是绿城12.12在杭州拍到的四块土地中，商业面积最大的一块，商业计容面积为65965平米。网上好多人说，绿城就沉淀了个没有多大用的商业。这项目，没意思，没赚头。我们赶紧看看出让条件~
重点信息1：住宅用地和商业商务面积非常明确的规定了面积。
重点信息2：商业商务用地价格和住宅用地价格明确规定，这个对于项目很有利。相比按照计容面积摊地价，要少交很多税费。
重点信息3、出让条件，不能做大平层，不能做公寓。
重点信息4：出让合同中有一条：商业商务部分可预（销）售、可分割转让、可整体转让。
结合上面三条信息，我判断，可能商务部分是由合作方解决，通过其他方式打听到了，果然是合作方解决商务部分！可喜！
那么测算就简单了，因为住宅和商业商务用地面积、价格都分开了，完全可以看做是两个项目，只需测算住宅部分即可。
地块位置：位于杭州良渚新城好运街北勾阳路东，这个附近，绿城做过海棠三子。属于绿城深耕板块。地块内有地铁穿过，而且有地铁站。交通十分便利。
销售价格预期：限价3.12万元，毛坯2.77万+精装0.35万。和去年卖掉的的海棠三子价格一样，本项目卖这个价格，虽然倒挂不大，区域内新盘较多，但是应该还是能摇号的。
1）规划指标如下。需要说明的是，合作方解决的商业商务部分让我剔除了。后面分析相应的地价、成本一起也都剔除了。
2）项目土地款如下。再次说明一遍，商业商务的地价也剔除了。
3）建造成本如下：
4）货值如下：
5）开发费用：三费合计约1.1亿.考虑商业商务部分处理，适当加大了一些销售费用。
6）增值税：1.33亿，土增税为0
7）毛利润及项目全投资利润测算：
8）土地款计息口径利润率测算：利润率9.31％，净利润为4.35亿。假设项目权益51％，权益净利润为2.2亿。
总结：项目利润丰厚，去化有保证。对于本项目来说，合适的合作方资源是能拿下项目的条件。$绿城中国(03900)$
备注：只做企业分析，不推荐股票，投资有风险。
今天第三篇数地文章写完，我已经快睡着了，太累了。感谢朋友们的打赏，您的打赏是我分享的动力！