无论投资那个行业，都要具体到生意层面。过去两年，地产股投资是地狱模式，稍有不慎，万劫不复。数地投资者却在行业风暴中幸存，这不仅仅是偶然。言归正传，继续低头数地。
这块是绿城12.12在杭州拍到的四块土地中，溢价率最高的一块达到了28.44%，土地竞争激烈，由于土地价格不限价，比拼的是出价能力，即成本控制、资金成本、操盘效率。这块地能否赚钱，部分绿城的投资有疑虑，甚至有人说绿城太激进了！让我带着大家分析~
地块位置：位于余杭区未来科技城，离余杭新规划的中心很近，只差了一个地铁口，距离绿城翡翠城仅400米左右。
销售价格预期：限价毛坯2.42万+精装0.3万，可以实现摇号+捆绑车位。因为附近二手房价格挺高的，翡翠城挂牌价3.7万以上，我估计翡翠城成交价至少3.4万左右。预计项目可以绑定车位25万/个。
开盘时间预计：拿地后四个月开盘，五个月清盘。
绿城占股比例：不详，没有合作的理由，估计是自己做了。
产品定位：刚需+改善。
成本预测：预计建造成本为土建0.42万一平米+精装0.12万一平米。能做出很不错的效果了。
一：项目全口径利润测算：
1）土地款=23.939*1.03（3％契税）=24.67亿
2）住宅可售面积=12.98万平米（考虑2.5％配套面积不可售），住宅货值约35.31亿。户数约927户（户均140平米），车位1113个。车位货值约2.78亿元。总货值=38.09亿
3）总建造成本=12.98万平米*0.54万元/平（住宅）+1113个*35平米/个*0.4万元/平米（地下车库）+0.3328万平米*0.4（配套）=8.7亿。
4）增值税=38.09亿*/1.09*3%=1.05亿（3％预缴不退）
5）财务成本=24.67亿*0.045*0.4=0.48亿（假设土地款占用0.4年）
6）销售和管理费用=38.09亿*1％=0.38亿
7）土地增值税=0
8）所得税前利润=38.09（货值）-24.67（土地款）-8.7（建造成本）-1.05增值税-0.48（财务成本）-0.38（销售和管理费用）=2.81亿
9）税后净利润=2.81*0.75=2.11亿。项目净利润率=2.11/38.09=5.5％。
10）IRR=2.11亿/（24.67亿*0.42年）=20.36％。绿城总共投入土地款24.67亿，最多占用5个月（0.42年），获利2.11亿。
总结分析：这是个不错的项目，有些朋友可能会说，利润率太薄了，一不小心就搞亏了，这其实是不了解项目，不了解地产的人讲的话。市场上的招拍挂项目，安全性和利润率不可兼得。这个项目由于有比较大的倒挂存在，开盘后客户抢着摇号是不成问题的。所以利润率就会竞争到很低。但是项目优势是资金占用时间相当短，是十分安全的，这种项目，是非常优质的项目，一笔土地款，一年可以周转三次，管理层讲的一年3熟。为什么别的开发商不拿，别的开发商可能需要6-8个月开盘，营销和管理费用可能要1.5%-2％，融资利息可能要6-8个点，测算下来利润率可能只有1-2％了。$绿城中国(03900)$
备注：只做企业分析，不推荐股票，投资有风险。
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