回复@绿城敢死队: 感觉投个七八年才开业，拿地成本也不低，单个项目的长期的IRR怎么样啊？
好的比如上海应该代表上限，不知道有没有20%？
有的不好的比如沈阳代表下限，不知道有没有10%？//@绿城敢死队:回复@点一:这个生意很难，老板想打造重奢商业，所以选地很苛刻，合适的地不便宜，建设成本也高。高额的资本支出砸进去，但是商场孵化又是个慢生意。所以这个模型大概是这样：第一年重金买地，第四年开始修建商场，第六年开业，后面慢慢引进和调整商家，租金收益率可能还赶不上存款利率，孵化过程还有可能失败（例如沈阳市府恒隆），可能第十年开始，这笔投资才算得过账。
所以投资这种生意，在大额资本支出的扩张期尽量避开，在大额资本支出完毕，存量商场经营开始爬坡的阶段再考虑买入。
好在2018年后公司就没再买地，杭州恒隆修完，重大资本支出阶段就过了，后面持续跟踪公司经营，目前一两年大概就是底部，除非公司未来商场孵化严重不及预期。
$恒隆地产(00101)$ $恒隆集团(00010)$