回看6个月前写的 投资物管“父爱”论
市场变了很多，地产爸爸们发生了巨变，“富二代”，“穷二代", "国企二代” 估值也很明显。其实对小股东而言，被地产卖掉的收场还不错，总比被质押和被掏空的要好。
尽管过去半年股价波动很大，我认为物管行业的投资逻辑并没有产生任何变化，仍然墙裂看好这个板块。
1）商业模式很好，单纯基础物管就已经很好了，VAS都是额外送的福利。
可忽略的资本投入 + 规模化效应 + 标准化扩张 + 超长用户粘性 + 必选消费的扛周期属性= 规模化的稳定高ROA 。商管还能多一个占用别人资金的预付款+押金制度，做到到空手套白狼。（Equity - Cash < 0， 有息负债为零；可以参考$宝龙商业(09909)$ ）
服务业一般都不怎么需要资本投入，但是一般都缺乏规模化效应和标准化后的扩张能力，高ROA但是难做大。打工人去上班也是服务业的一种，但是很少工种像财富管理（炒股）这样按资产规模计费的规模化效应了。中国人口多，房子多，密度又高，每年正好给了物管规模化和标准化的空间。订阅模式的月度/年度收费，还要是终生制，只要房子在，就肯定有人要交物管费的。
2）行业规模超大，还在高速增长。基础物管现在毛估估也是每年 1.5-2万亿的规模 左右，未来10年每年增量也是在千亿规模以上的。我随便拍个每年交付 30亿平米（15亿住宅+15亿 工建）x 3rmb/平米 x 12个月 =1080亿。
商业的还没算，可以参考全国商场零售额，还有写字楼租金总额 配上take rate。
下面是花旗拍的行业大饼，纯基础物管。
3）VAS 都是额外的，广告+停车费+卖尾盘 基本是无本生利，其他的就是什么都有，看各家发展了。我觉得未来还有规模化利润的VAS可能是 团购自提+充电桩的分成；旅游，幼托，团餐看不清楚，电商卖货好像不太行。
4）头部市占率加速上升，特别是这一轮地惨卖卖卖之后。$碧桂园服务(06098)$ 的市占率更是直线拉升。除了国企以外，其他活下来的民企，大概也会继续提升市占率的。（$新城悦服务(01755)$ 和 合景悠活 都是有商业的爸爸，算比较安全了）
5）政策还是鼓励的，市场化的定价改革在继续推进，最近还给了生活服务行业的税收优惠。
6）利润率相对稳定可持续。很多人会说提价难，交付后毛利率持续下跌问题，但是也要明年市场化推进也就最近几年才开始，而且陆续看到提价成功案例了，几毛钱的小区提价都是直接翻几倍了。5年以上新房GPM会下降，但是也会有个底的，很多上市公司都明确过低于15%还是10%左右GPM就不干了。商业和工建没有这个问题。
再贴个花旗的图
结束语，我认为还是要顺应GDP的发展趋势，服务业还是民企占比更高的，物管这种贴心服务还是民企会做得更好一些，市场化的国企也会不错。没有capex的行业，国企优势并不明显。物管是个好资产，不知道会不会看到民企开发商破产也要保物管，毕竟卖房换流量，物管变现也是可以是一种模式。