投资物管”父爱“论 - 八卦面研究

第一次写长文，将就着看看吧。 @麦麸泡泡糖  说要给我打赏的。

物管公司看了好几年了，第一次接触应该是，我作为连续下岗的 “传媒互联网教育中概研究员” 被派去看港股 O2O 概念 的物管IPO，当时 “互联网+” 概念也特别火。

我当时研究了半天还是一脸懵，关系链怎么那么复杂？第一次知道，原来物管费可以不用交的，可以通过积分兑换，互联网思维下的 “物管获取流量 -->VAS变现商业模式”，至于卖菜赚不赚钱不重要，但是卖地产信托好像是比双赢还厉害的“三赢”画面，业主，开发商，物管皆大欢喜。

再之后的绿城服务 IPO 就正常多了，起码我看得懂。后面分拆上市的中海物业和碧桂园物业是基本见不到管理层的，公司没有融资需求嘛。2018年 新城悦和永升生活 IPO算是正式拉开了物管IPO上市潮和物管大牛市的序幕。2019年所有物管IPO，我都认真看了；2020年开始，我慢慢变成要跪着看了，因为IPO太火爆；到了2021年，市场降温，我可以慢慢挑着看了。历史先讲这么多，下面分享一下我所说的物管投资“父爱”论。

“父爱” 首先分成两个“父” 和 “爱” 两部分。

“父” 是天生的，谁是爸爸没得选也没法改变，但是不同的爸爸代表着不同的背景，包含“财富资源”和“人脉资源”在内的核心资源。这时候就会有 “富二代” 和 “穷二代” 以及 “国企二代” 的区别了。我们客观上要承认这一点，这个跟物管企业自身运营能力无关。除了亲爹之外，可能还会看到有干爹的，甚至有可能会有叔叔阿姨等亲戚的关怀或者压迫，还要看看有没有兄弟姐妹，所以家族图谱还是要看一下的，毕竟都是潜在关联交易。整体来看，我觉得企业文化的传承比家庭文化的影响更大，物管的爸爸们都上市足够久了，物管企业的管理水平和开发商管理水平是正相关的，物管界的 “富二代” 更多可能是又有钱又努力的。

“爱” 是后天的，可以通过爸爸的行动来观察和评估的，到底爱得有多深。我觉得没必要那么抗拒关联交易，爸爸给的100块和自己赚的100块是可以买到一样数量的糖果。不过父亲的关怀是传达方式在市场上好像会有不同的反应，简单粗暴直接送钱不太好了，绕个圈让第三方送就很好了。父爱的关怀有特别多的表现方式，也特别有意思，看八卦新闻比看报表有趣多了，下面列举一些给大家参考：

1）陪伴式关怀：ipo一般都看到大老板的，之后业绩会和路演还来站台的就不多了，每次都来，那是爱得够深了吧

2）送钱式关怀：这基本上就是关联交易了，每年都有年度金额框架，父爱更深的还会年中提高一下上限。市场最鄙视的好像是咨询服务了，说得开发商不会盖房一样，真有可能是白拿钱，1手房中介业务应该好点，起码不是所有楼盘都是排队摇号才能买到的爆款楼盘，还是要干活的。尾盘卖车位和房子的市场接受度还行，就是有的爸爸不喜欢白给，会占用一下儿子的现金，也有的爸爸爱得更深一些，还会额外再送个验房业务。案场和工程业务各家都做，毛利率就是衡量父爱深浅的地方了。

3）间接式的关怀：这个市场最喜欢，钱是第三方给的，不算关联交易。其中商管是最好的，没商场的也会用写字楼和楼宇停车场吧，体量小一些，另外就是已经交付的住宅物管，还有就是合作开发的物管了。父爱的差异就体现在收费模式了。物管费和店铺租金的比例是艺术，报表是拆不开的。收入分成比例也是个艺术，各家都不太一样。体量小的停车场大部分都不用分了，全给就是了嘛，有的爸爸倒是要求预付，这就是特别明显的对比了。

4）亲戚的关怀：这里各家有各家特色了，兄弟公司分摊父爱是最常见的，至于叔叔阿姨这类亲戚就不好预测，有的时候给糖吃，有的时候来抢玩具。持股结构，各自高管的交叉持股情况可能是个不错的琢磨点。

结束语：

“父爱”是客观存在，会影响实际性的经营和现金流，估值怎么给就是各位看官心里面的那把尺子。

物管公司经营者的能力是在另外一个影响估值的范畴，优秀的管理人可以在相等条件下做得更好，甚至在没有条件下创造有利于条件。长远来看，最后都需要学会独立成长，“父爱”在刚步入社会的时候可以给予帮助，快速奔跑，之后的增速更多会是自身能力的考验。头部物管公司都基本上奔跑了一段时间了，可预见的是“父爱”论的重要性会持续下降，决策时候的权重渐渐让渡给“经营能力”。

利益披露：个股的提及是写故事需求，不是投资建议。

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