| 发布于: | 雪球 | 回复：23 | 喜欢：1 |
你发帖子是为了寻求你理解的漏洞，而不是寻求对你理解的认同。
你有没有思考过一个常识，就是甚至融创，恒大这种最早爆雷的开发商，房地产的烂尾项目大多集中在三四线，很少听说有一二线的呢？
注意房地产开发大多是按项目的。就是融创在济南开发一个楼盘会成立一个项目公司，在河南周口开发会成立另一个项目公司。河南的烂尾，和济南的正常开发，并不冲突。如果是你理解的，那么应该是完全相反的结果啊。
一个最简单的例子。两家房企土地储备的金额，注意是金额，都是3000亿。前者在一线，后者三四线。那么前者完成后续开发，可能只需要1000亿就够了，而后者则需要上万亿。这里面有十倍杠杆的差距。
恒大为什么先倒闭？难道是因为拿地成本么？恒大2到3亿平的土储拿地成本只有1000到2000元。他倒闭的原因是支撑不起后续3年高强度的开发杠杆，是拿地金额的数倍不止。
房企拿地的钱必须是自有资金，可以用永续债，信托。但不能从银行贷款。
你可以这么理解，房企拿地的钱基本是自己的本钱，而后续开发可以拿地后开发贷，借美元资产，占用上下游资金，等等。
所以恒大，碧桂园这种在三四线地产牛市的时候涨的最凶，难道是因为房价涨的凶？非也，三四线房价基本没怎么大涨，他们吃的是高达10倍甚至20倍的杠杆而已。
所以，你理解了吗？拿地成本越高，风险越低。
还有，基本不存在你说的，拿地成本低了，不开发的现象。因为低线拿地的民营企业，拿地高峰是18到20年。21年以后，基本就没什么地拿了。中国的地产是预售制度，越低线拿地后开盘的时间越短。碧桂园可以做到拿地后4个月开盘，恒大是6到8个月。周转最慢的开发商，也没有超过1年的。就算开发在1线，也不会超过1年半到2年。也就是说，就算把一线也算上，最晚20年拿的地，最迟在22年，都已经开工预售了，所以才有保交楼啊。你以为内地的开发商像香港一样，土储拿来晒太阳吗？内房的土储平均的消耗年限就是3年左右，长不过5年。
为什么18到20年开发商疯狂拿地，因为他们是按照那三年的销量，储备的土储啊。可是销量不是线性的，再遇上3年疫情，原来准备3年卖光的土储，其实都已经在预售中了。不过，比如，在建的有100套，结果只预售了30套，资金链可不断了么，楼不就烂尾了么。保这30%预售款的楼，盖多出来的70%的库存，可不就把开发商拖成僵尸了么
我只想问您一个问题：新城自从21年下半年停止拿地，今年是2024年了，按照您的说法，它早该无地可开发了，为什么新城到现在还有3700平米在建，还有2000万平米土储未开工，同时还不紧不慢地每年新开工四百多万平米，它是怎么做到的？如果能够做到的话（事实就是如此），那么留下两千万平米自有资金买的地，成本也不过两百亿，慢慢开发不行吗？ 为什么卖不出去还要都建好？
低线亏不了多少明白吗！低线需求一定是有的，只要地方政府旧改+房票！高线一个盘能搞死一个企业。
你没理解，我说的是比例，1000的地，300的建安成本。3000的建安成本是需要后期大量投入的，而这个比例占到了总成本的60%以上。所以导致低线开发的企业，使用了更大的经营杠杆
我总体感觉一二线城市地价的剧烈波动，是高杠杆地产商所无法承受的。买地最前置，与销售有很大的时间差，一旦地价大跌，房地产就会骑虎难下。而新城这种这么便宜的地，行情不对完全有多重选择的机会。
建安是按进度付款。根本不可能全部拖欠。
要是十倍杠杆率，前些年房地产好的时候，恒大利润就应该是华润的十倍。
当年恒大利润率也没比华润高多少。
建议你对比一下当时的利益率。
感觉不是一个频道，一二线和三四线，银行对房地产的抵押率不是一样吗，你这个话是三四线好借钱吗。
三四线杠杆率和一二线在银行的规定是一样的，借不到更多的钱，杠杆率怎么上去啊。
三四线土储是更好的抵押吗，不能得到更多贷款，杠杆率不是一样吗。
要是说三四线去划不好，风险大我是同意的，杠杆率大不同意