![[抱拳]](http://assets.imedao.com/ugc/images/face/emoji_53.png?v=1 "[抱拳]"){kind=small}
作者：飞行中的大鱼
| 发布于: 修改于: | Android | 转发：0 | 回复：89 | 喜欢：5 |
精彩讨论
投得时04-18 07:56
你发帖子是为了寻求你理解的漏洞，而不是寻求对你理解的认同。
你有没有思考过一个常识，就是甚至融创，恒大这种最早爆雷的开发商，房地产的烂尾项目大多集中在三四线，很少听说有一二线的呢？
注意房地产开发大多是按项目的。就是融创在济南开发一个楼盘会成立一个项目公司，在河南周口开发会成立另一个项目公司。河南的烂尾，和济南的正常开发，并不冲突。如果是你理解的，那么应该是完全相反的结果啊。
一个最简单的例子。两家房企土地储备的金额，注意是金额，都是3000亿。前者在一线，后者三四线。那么前者完成后续开发，可能只需要1000亿就够了，而后者则需要上万亿。这里面有十倍杠杆的差距。
恒大为什么先倒闭？难道是因为拿地成本么？恒大2到3亿平的土储拿地成本只有1000到2000元。他倒闭的原因是支撑不起后续3年高强度的开发杠杆，是拿地金额的数倍不止。
房企拿地的钱必须是自有资金，可以用永续债，信托。但不能从银行贷款。
你可以这么理解，房企拿地的钱基本是自己的本钱，而后续开发可以拿地后开发贷，借美元资产，占用上下游资金，等等。
所以恒大，碧桂园这种在三四线地产牛市的时候涨的最凶，难道是因为房价涨的凶？非也，三四线房价基本没怎么大涨，他们吃的是高达10倍甚至20倍的杠杆而已。
所以，你理解了吗？拿地成本越高，风险越低。
还有，基本不存在你说的，拿地成本低了，不开发的现象。因为低线拿地的民营企业，拿地高峰是18到20年。21年以后，基本就没什么地拿了。中国的地产是预售制度，越低线拿地后开盘的时间越短。碧桂园可以做到拿地后4个月开盘，恒大是6到8个月。周转最慢的开发商，也没有超过1年的。就算开发在1线，也不会超过1年半到2年。也就是说，就算把一线也算上，最晚20年拿的地，最迟在22年，都已经开工预售了，所以才有保交楼啊。你以为内地的开发商像香港一样，土储拿来晒太阳吗？内房的土储平均的消耗年限就是3年左右，长不过5年。
为什么18到20年开发商疯狂拿地，因为他们是按照那三年的销量，储备的土储啊。可是销量不是线性的，再遇上3年疫情，原来准备3年卖光的土储，其实都已经在预售中了。不过，比如，在建的有100套，结果只预售了30套，资金链可不断了么，楼不就烂尾了么。保这30%预售款的楼，盖多出来的70%的库存，可不就把开发商拖成僵尸了么
飞行中的大鱼04-18 20:07
真理越辩越明，大家补充和反对完善了我的观点，房地产危机本质就是两个：销量的萎缩会让经营高杠杆的房企暴雷；房价地价暴跌，更会让房企爆亏，哪怕是没用杠杆都没用。目前危机正从高杠杆房企向万科这样模范生蔓延，甚至向国企蔓延。所以我现在选择低杠杆低地价的幸存者：新城系。至于新城的优点，大家在雪球说的够多，大家自己翻吧。
全部讨论
04-18 20:07
真理越辩越明，大家补充和反对完善了我的观点，房地产危机本质就是两个：销量的萎缩会让经营高杠杆的房企暴雷；房价地价暴跌，更会让房企爆亏，哪怕是没用杠杆都没用。目前危机正从高杠杆房企向万科这样模范生蔓延，甚至向国企蔓延。所以我现在选择低杠杆低地价的幸存者：新城系。至于新城的优点，大家在雪球说的够多，大家自己翻吧。
04-18 08:16
有王振华这样的前董事长从来不看新城
04-18 00:15
对于一二线城市，很多房地产商悲剧是从拿地就开始了，而三五线城市的房地产商，悲剧是从开建才开始的。
04-17 22:02
对，鱼大怎么看新城悦，谢谢
04-17 23:24
你是非地产出生吧，乱算账