$碧桂园服务(06098)$ 从年报上看,总体而言是偏空的,除三供一业收入增长外,其他都下降,物业管理收入增长低于面积增长,毛利降低;现金看似有130亿,实财要减去预收的75亿,物业公司通常在年底搞活动预收下一整年的物业费,这75亿即是这个收入,那么钱是收到了但还未提供服务,自然要减去;130-76= 54亿, 这54亿才是净资产中的现金; 核心净利润从50亿降到39亿,增收不增利, 由于利润趋势在下降, 我们保守按30亿净利润(预留下降空间)计算PE, 5倍为150+54=204亿, 给3倍PE就是90+54=144亿;一般来说资本市场喜欢增长, 厌恶下滑的, 所以估值会一个天下一个地下,因为估值是未来N年的现金流折现, 一年多个10亿,10年后就多了100亿, 市场对华润万象生活 及 碧桂园服务的估值 截然不同就是这个逻辑; 所以碧服要重回增长,估计三五年实现不了,一是物管行业整体利润率在下降, 二是母公司的开发商服务收入走下坡路, 其他的商业运营, 增值服务,经纪服务也由于行业及经济的下行走下坡路; 所以行业普遍下行, 而能逆势增长的物业公司今天走出了两极分化的走势. 公司是公司是不一样的,虽然行业相同;