机构为什么不看好地产？

今天看了这篇文章，写得挺好的。自己记录一下自己的浅薄理解，勿喷。

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虽然上文部分观点不敢苟同（已在文章回复），但也说出了一个事实，大部分机构投资者目前不看好地产，基金整体配置地产行业比例非常低。
一，原因是什么？
这里不讨论抱团和赛道，逻辑上，即使认可抱团和赛道，如果觉得地产低估，也会配置，基金经理肯定是逐利的。实际结果说明机构对地产股确实不认可。
一个季度，两个季度可以理解，好几年下来，说明人家是有理由的。
目前最接近的分析，在我的理解下，是 @ice_招行谷子地  1月的一篇文章 网页链接。现在的地产，类似12~14年的银行，业绩还行，估值足够低，但是就是不涨，还跌，连跌两年。为啥？有宏观政策压制了银行的杠杆率，导致ROE下降。
现在的地产，比当时的银行环境还要恶劣。路线图就是各种调控+地价上涨+三条红线 -》公司成本增加-》毛利下降-》业绩不及预期甚至暴雷。
（最近的一些内房公司年报，确实暴雷了，充分说明地产拉excel，从前瞻pe最低的买起，是不行的）
要降杠杆，自然牺牲了增速，没有了弯道超车，就没有了股票上涨最需要的想象空间。
于是乎，在疫情，调控和三道红线的压制下，可以大概判断行业整体利润，必然收缩或者见顶。
问题来了，谁能在落后行业的冬天苟住，春天到来能磐涅重生？说不好。
而机构投资者，要的是确定性。
既然不确定，就等着看一看。要月亮不要星星嘛。等行业的月亮走出来了，紧紧抓住，合理的价格拥抱优秀的企业，肯定不亏。不提前贪便宜买不确定的品种。
这是我个人认为的，机构不投地产的原因。

二，未来怎么办？还是聚焦价值
其实能预见的毛利的下滑-》净利的下滑=增收不增利。这个，估计机构投资者早就数着地，算过了。
具体到公司，增速大概率下滑，那么下降周期，个位数利润增速，自然仅仅对应个位数的PE。然后，叠加疫情，高负债的风险太大，需要更大的折价。
视角一：住开的竞争优势
低负债的，融资成本低的，销售增速好的，定性判断能维持当前利润。（权益多了，净利率低了，乘积不知道变大变小还是不变）
对于行业比较符合实际的，万科年报说的，制造业模型，我就拿个加工费，没有溢价了。（也不敢溢价了）
万科说的管理优势，其实就是精打细算，地主家都没有余粮了。

视角二： 有新的增长点。
新城：商业租金慢慢变成新的增长点。
华侨城：核心地段的文旅变成新的增长点。
这个逻辑，从2月开始，已经慢慢走出来了。
同时，物业，母公司持股物业，也在其中。只不过这部分，市场还未充分挖掘。类似万科的物业、物流，融创的文旅。等等。
注：新的增长点要足够大才行。如果和原来住开不是一个体量，那么也没卵用。

三，总结：
1，行业会分化得更严重。拉excel，从前瞻pe最低的买起，是不行的。容易买到类似银行中的X信银行，X生银行。Pe，pb够低，结果够坑。
2，预期要适当降低。万科年报前，无脑喊15%增速的，要冷静，包括我自己。要认清现实的残酷性，躺着15%增速，怎么可能？避免乐观过头，动辄满仓满融。
3，抛开住开看地产公司。如果抛开住开，看地产的商业逐年增加，物业物流机器人造车高增速，文旅酒店逐渐成型。这就行了。用非住开来估值，如果还觉得合适，那安全边际也够了。干就完了。
如果时代抛弃了地产，我也认了。这魔幻的世界！ $万科A(SZ000002)$