2023年对地产人来说，是一个更加黑暗的年份，动销停滞，无法发债，融资不畅，而到期债务大幅增加，还债压力巨大。很多大地产商由于还不上到期利息及债务，无奈选择违约，宇宙第一大房企——恒大，轰然倒下，实控人浪荡入狱，曾经见他起高楼，曾经见他宴宾客，而今楼塌屋倒喝稀饭。
路劲，一家还算稳健的房地产企业，一纸公告陷入风雨飘摇，公告2023年亏损49亿港元，管理层也对未来似乎失去信心“集团不排除采取必要措施以维护所有持份者的利益的可能性，包括但不限于债务管理措施”。
一时间，各方似乎都慌了神，一位大V曾经信誓旦旦88.48亿，如今悲观到股东权益清零。
到底怎样推算路劲价值，下边做简要分析。
首先看，公司业务：房地产开发、高速公路运营、产业投资。
房地产开发：香港三个盘：凯和山、青山公路、晋环，凯和山共计693各单位，截至目前共计售出48个，进展极其缓慢，这和其所处地理位置有关，但香港撤辣和招引内地人才后估计用两年多时间还可以消化，预计能够收回30亿多港元的投资，少量亏损。
晋环，800单位，截至3月19日，已售693伙，收回投资144亿港元，地理位置优越，预计上半年即可收回全部投资，年报发出时，销售欠佳，但三月份的表现估计超出管理层预期，与即可收回30亿港元现金。
青山公路：改造项目，不可寄予厚望，同样位于屯门地区，但三年后回收投资的可能性也很大。
内地房开项目，资产542亿元，负债433亿元，这块资产，虽然销售缓慢，2024年销售150亿元的可能性也很大。
投资物业52亿元，2023年租金收益2亿元，2024年估计会增加到2.3亿元。
产业投资：2023年末扣除减值后，资产计82.8亿港元。郑州近郊中牟的九郡项目，地理位置不能说太差，旁边有中医院、潘安公园，由于处于县城，加上现在房地产形势，销售进展缓慢，2023年整个产投地产销售7亿元。2024量也不好基于多大希望。
海涛花园，进入政府拆迁阶段，十余年的投资终于见到曙光，地处深圳，楼面成本2万元，建安成本五千元，按照现在的形势，售价3万应该可以做到，预计2025年可以销售，可以回收30亿元。
新密的慢城项目，不寄希望，且算全部损失。
高速公路：内地高速出售，44亿港元，收益15亿元，项目占比75%，预计可收回资金30亿港元；
印尼高速公路：2023年获得提价，营收14.77亿港元，占比40%多，经营现金流有6个亿，未来随着印度尼西亚经济高速发展，高速公路的收益必然快速增长，这是一块优质资产。
还款压力测试：
负债：有息负债225亿元，全部负债459亿元，预收账款33亿元，递延税负债10亿元，这一块暂不考虑，应付所得税43亿元，其中已预缴15亿元，计入28亿元，需付债务计400亿元。
2023年实付利息16.77亿元。
2024年到期债务：银团贷款、美元债、永续债9亿美元，72亿港元。
2024年债务还款共计98亿港元。
资金来源：持有现金54亿港元，高速公路出售30亿港元，晋环销售收回28亿港元、凯和山2亿港元、内地销售100亿元，经营现金流15亿元。
2024年总计可动用资金130亿元。面对200多亿元的流动性负债，确实亚历山大。
2025年到期美元债4亿美元，2026年十亿美元。每年约6亿元财务费用，每年可知的可靠来源只有租金2.3亿元、高速公路5个多亿。
可见，2025年，2026年的压力非常巨大，管理层发出的悲观信号是有原因的。
怎么债务管理？
银团贷款的债务是不能减少的，税金也不可变，能变通的只有公开市场债务和应付工程款。
现在公开市场美元债价格很低，可以低价回购。
工程款可以采用以房抵债的形式抵消一部分应付工程款。
另外，寄希望于国家取消房地产相关限制措施，刺激潜在需求。
由于前期烂尾楼的因素导致大家不敢购买期房，宁愿购买二手房，买家心里恢复预计需要三年时间。
还有就是重组现有债务，发行新债，替换旧债，并偿还一部分旧债，估计利率还要升高。
结论：
路劲美元债现在价格购买不会亏损，但按面值毫发无损的收回难度不小。
路劲预计可以度过未来两年艰难时光，但投资回报不会太好。
由于资金占用巨大，地产投资真不是个好的投资。