南山控股的投资人，一般是来投资宝湾物流的。我一直感性的觉得3块多的宝湾非常便宜，这周通过半年报进行对标，边写边想，也理清了自己的思路。
1.与$中金普洛斯REIT(SH508056)$ 发行价格对标，宝湾估值在155亿，需要注意的是，普洛斯管理方要抽走5%的收入，那实际宝湾估值应该再加5%，163亿。
2.与港股$中国物流资产(01589)$ 对标，宝湾估值在150亿，即便在股价瞬间的最低点，对应宝湾也值120亿。
3.回想5年前合并深基地B前，宝湾物流大概是120万平，收入不到3亿，当时深基地B业务主要靠海上石油后勤和海上石油重工支撑，后来也衰落了。深基地B 17年最低价13港币，估值大概是13*股本2.31亿*汇率0.85=25.5亿，由于当时深基地B已经负债58亿，宝湾无力继续依靠举债发展，只好由南山控股合并。这五年，宝湾物流租金单价也提高了20%，依靠南山地产的输血和REITs运作，宝湾的负债率也大大降低。也就是说，目前规模4倍，收入5倍的宝湾物流，对标估值已经低于5年前最低价格的深基地B。
4. 与前三者对标，宝湾物流的估值都已经远远落后，这是因为这五年A股市场房地产估值的不断下沉，而宝湾归类在地产公司，一直被市场冷落，就像未被雕琢的和氏璧。我甚至极端的把年度可以盈利数亿的地产业务归零清算，也不影响整体的估值。
5. 宝湾仍然还在快速发展，依靠基金方借款和自身强劲的经营现金流（今年估计10亿）可以继续完成剩余260万平建设，而不会造成财务压力。
6.对于地产业务也不必如此悲观，一是新政策带来的边际收益反转，其次寸土寸金的深圳，赤湾还有100万平的土地仍然没有确权，这也是南控发展的一个大号期权。
简单来说，市场给与物流地产估值20倍租金减去负债，或者22倍经营现金流，如中金普洛斯REITs，港股中国物流资产，美股大众仓储，而宝湾物流估值9倍经营现金流，或者20倍租金减去负债，然后乘以0.45（其他业务干脆归零清算）。
REITs，港股，B股，都是保守稳健投资人关注的市场，尤其港股B股历来也是估值洼地，现在宝湾竟然比这三类还要大幅低估，可见市场偏见多么严重。