科技驱动的新居住服务商贝壳找房针对浑水公司在一份报告中的指控，于今日发布以下声明。
周四，浑水公司发布了一份针对贝壳的做空报告。根据对报告的初步审阅和评估，公司认为该报告毫无事实依据，存在大量事实错误、未经证实的陈述以及误导性猜测和解读。报告也显示出浑水对中国的房产交易行业缺乏基本的认知。
关于新房交易GTV和收入。
浑水抓取交易量数据的方法是错误的，其对于贝壳的新房交易GTV和收入的计算存在严重遗漏。我们提供新房交易的通路有四条：一、链家门店；二、平台连接门店；三、新房直销团队；四、其他销售渠道。而在其报告中只计算了第一、二种方式，却遗漏了第三、四种方式。不仅如此，在估算第一、二种通路的GTV和收入上也有明显的问题。公司重申此前披露内容的准确性。2021年第二季度和第三季度，公司的新房交易GTV分别为4983亿元和4101亿元。第二季度和第三季度新房费率分别为2.79%和2.77%。二季度和第三季度的新房交易服务收入分别为139亿元和113亿元。同时，第二季度和第三季度新房收入回款分别为138亿元和148亿元。
关于存量房交易GTV和收入。
浑水抓取的交易量数据严重失实且存在遗漏。它的数据并非来自于公司的真正数据，所以其计算的存量房交易GTV和收入都是错误的。同时，浑水并未使用贝壳真正的存量房套均价，而是选取了来自CRE的外部套均价格进行模糊替代。同时，它利用5月25日到8月8日这76天收集的数据来模拟公司整个2021年第二季度的GTV的做法，存在很强的主观臆断性及误导性。比如，为反映市场的波动情况，浑水在模拟二季度二手房交易GTV时将数值上调了9.66%。实际上，由于市场下行影响，公司存量房交易GTV在第三季度较第二季度下降42.0%。如公司此前披露，2021年第二季度和第三季度公司存量房交易GTV分别为6,520亿元和3,782亿元。第二季度和第三季度存量房交易服务收入分别为96亿元和61亿元。
关于门店数和经纪人数。
报告中提到的贝壳门店数和经纪人数的衡量方法存在比较明显的瑕疵。这是由于它的信息源是不完整的。贝壳App首页“找经纪人”功能无法找到新房专岗经纪人，这一类经纪人可以在 “新房”频道的子页面里找到，显然浑水并未意识到这一点。同时，在此频道中的新房经纪人有权利选择不对外展示自己。因而，在计算门店总数时，浑水通过“找经纪人”功能里抓取门店数据的方法存在明显缺陷。
报告关于公司的其他指控，包括收购、研发费用，也是没有根据的，因为它们基于不完整的数据、错误的估算方法、没有依据的推测以及对行业实践的错误理解。
贝壳董事会已授权独立审计委员会对浑水报告中的主要指控进行内部审查，并由审计委员会聘请的独立第三方顾问提供协助和建议。本公司将在适当时候提供内部审查的最新信息。
贝壳重申，公司一直并将继续致力于保持高标准的数据完整性、公司治理和内部控制，以及遵循美国证券交易委员会和纽约证券交易所适用的规则和规定进行透明和及时的披露。
全部讨论
今天看数据机构和专家对浑水这篇报告质疑还挺多的。Sandalwood、yipit、百观公开的数据都跟浑水算的差别很大。只能说浑水还是过于自信，只根据自己查的一些数据就匆忙得出结论，也没去做交叉验证。其实一直觉得美国有这些专业做空机构对市场和股民是好事，但方法不对匆忙下结论那就纯是在误导人了。不知道mw最近是不是被zillow大跌刺激到才盯上贝壳，但zillow的模式放在中国就属于炒房，这是政策绝对不允许的。贝壳的模式在美国真找不到参照对象
用爬虫数据就是扯淡，不说数据口径问题，怎么验证你爬虫代码写对了呢
MW报告里有几个很明显的不合理之处。一是样本选择不对，靠廊坊显然推不出全国。不但跟北上广深这些一二线城市完全没有可比性，跟其他三线城市也不一样。廊坊在环京带的政策环境比较特殊。二是即便只看廊坊，浑水用的推算方法也很不科学。比如一些克隆店属于一店双组模式，有的城市限制中介门店数量，或者由于特定原因不再给新店颁证，这些店就会产生同一牌照对应多个物理门店地址和不同的人员的情况，也就是所谓的AB店。在贝壳上能看到很多门店就是用这种方法命名。
而且更深一步讲，中国和美国的房产经纪人上岗模式目前完全没有可比性。美国的经纪人大多是先有证再上岗，一般也不会出现转行的现象。但是在中国，有很大一部分经纪人采取的模式是先入职工作，然后才拿执照。结果是中国的经纪人流动性远高于美国，再加上今年整个行业震荡，人员流失与更迭速度比之前更快。浑水拿门店和经纪人数量去推算交易量在美国也许可行，在中国是完全不可行。
不过贝壳自己的目标一直是经纪人职业化，希望打造像美国那样的经纪人终身从业模式。也许等贝壳实现这一点后，浑水可以按照这套逻辑再来做空一次。$贝壳(BEKE)$
估计贝壳这个打雷马上就要爆啦，把重资产的生意包装成轻资产的，财务包装水平吊炸天的存在，随着国内房地产公司的陆续出问题来，估计马上就要暴露啦……
贝壳的官方回应。
浑水呢反正客观来说很多时候他非常不客观，中概股确实有老鼠屎，但他已经是形成固有偏见了，很多时候有明显情绪面的敌意（比如辱华言论），所以立场本来就是歪的，这次针对贝壳的业务造假指控，最起码从盘面上看，大多数的投资人基本没有鸟它。基本的尊重也木有给他。
作为贝壳纳米股东，今天飞机上有空瞄了几眼报告。一些措辞和陈述明显主观儿失真（如贝壳是一个“巨大的骗局”），在国家对互联网和房地产史上最强监管下，凭在廊坊的调研（不明白为啥选廊坊，应该来上海呀）作为样本，推测说贝壳虚增一倍多的交易额，让人懵逼。
可能有看空贝壳的人盲目笃信浑水的结论，不过是受到瑞幸事件的影响。但实际上在瑞幸中，浑水不过是转发了一个做空报告的，而其实际做的DD为零，他自己做DD的做空，最近几年越来越，几乎是弹无实发。狼来了的故事喊多了没人信，如方丈所言，杀伤力越来越弱。公信力也越来越差。
不过选择在这个时间点做空中概股，也算顺势而为？
$贝壳(BEKE)$
链家到贝壳二十几年，企业能做这么大靠的是“真房源”和“不吃差价”。贝壳能在中国房产交易行业闯出一片天，怎么可能靠造假做到。贝壳的业绩都是经过这个市场里每一个消费者、股民验证后的结果。贝壳价值观能入选北大光华案例库，“诚实可信”是刻在贝壳DNA里的。浑水可以质疑中国房地产的市场化程度、质疑贝壳业务模式的可行性，但选择财务造假这个点，真是选了一个最不可能的角度。$贝壳(BEKE)$
今天花了一天的时间终于看完了浑水的报告，其大概的逻辑基础就是他们通过自己开发的程序在贝壳APP内抓取的数据是完整可靠的，并且再此基础上对缺少的数据进行估算，估算的依据是比例，或者市场公开数据。
对于自己数据，与贝壳数据之间巨大的差异，他直接归结为贝壳虚增了数据，因此这个结论相对武断和主观。
而且浑水报告中的部分数据和观点是存在明显的错误和漏洞的，这主要是对中国房地产市场不够了解导致的。
但是，贝壳的这个回应对于浑水的质疑也不能构成完整的反驳，因为其中缺少细节，希望能够尽早公布更多信息。
明天我会写一篇自己的看法出来，里面既有澄清，也有未解的疑惑。