| 发布于: | 雪球 | 回复：40 | 喜欢：12 |
麦当劳的股价涨也并不只是因为什么重资产变轻资产，而是剥离重资产业务同时不停回购自己股份，股本少了一大半。麦当劳能这么做是因为自己手握最核心品牌和产品，轻资产并不会减少自己的竞争力。商场最重要的核心竞争力还是资产本身，”地段、装修”都源于物业持有人，对于商家和消费者而言这个商场叫万象城并不会比叫恒隆广场更有吸引力。 我不否认华润万象很优秀，但从生意层面，商管业绩的独立性并不高。言至于此不再讨论了。[抱拳]
目前市场理解他的角色是property manager。每个城市的核心地块是有限的，加上自身的资本不是无限量的，不可避免地会会走向轻资产管理的路线。由他人来提供开发资本，万象生活提供整个链条的管理输出。
而目前整个链条附加价值最高的部分是融资+退出。都是金融端的操作。这也是为什么说，未来万象生活能成为Investment manager的话，估值会更高。
Reits的理解很简单，就是创造一个稳定增长现金流和派息的物业，然后直接把这个物业60-80%的收益权在市场套现，卖给各公众股东。资本增值带来的收入，比平常的管理费收入要高上许多。
1）你拿红星来比较，说明连万象生活的长处在哪里都不知道。万象生活是唯一有覆盖到重奢的商管公司。非重奢部分的盈利能力也是行内前列。80%商场的销售额是当地前三。天然会形成了人货场的品牌壁垒………有这样的优势，第三方业务才能够叫上价。
2）住宅物业管理服务的毛利率和估值比率是这么多个业务中最低的部分。纯粹是体量大而已。 商管服务是物业服务+营运招商管理。后者才是毛利率和附加价值最大的。
3）看深圳平安金融大厦的商管委托服务，万象是靠卷费用进去的吗。
4）极少数项目适合整租，合肥万象城是一个例子。如果能够上奢的话，整租带来的回报远高于抽成。
$华润万象生活(01209)$