原文刊登于公众号
“建筑与地产透视”，ID：insightreal
“长期价值” long term value这个词经常被伟大企业所强调。例如亚马逊，苹果。公司日常的运转和投资决策的基准点都是围绕长期价值。太古地产是坚持创造长期价值的一个发展商，从产品设计，商业管理，社区经营再到资本管理，都让人赞叹不已。
可以写的东西比较多，本系列的文章也会分成三个部分：
1）公司的目标以及长期策略介绍，
2）在项目设计层面如何落实这个策略
3）财务以及资本管理
随着越来越多的项目投入使用，国内零售业务的高速发展，太古已然进入了高速发展的道路上。稳定增长的DPS，令人信赖的管理层，使得逢低买入太古地产成为一个非常划算的买卖。
太古的“慢”开发节奏深入人心。广州太古汇，十年磨一剑。兴业太古汇也花了超过15年的时间。太古慢的有道理吗？为什么快不起来？
地产业的特点是资金密集型产业。商业地产在其中就更是重中之重。地价加上建筑成本，都在开发完成了之后，才能通过收租慢慢回本。回本周期往往10年起跳。国内的高周转型住宅地产，其实就是制造业。资金回笼周期3年左右。商业地产层面，港企的翘楚莫过于新鸿基和太古。新鸿基的住宅销售占了一半的营收，而太古就真的就以收租为主。这样的商业模式，加上低负债率的要求，决定了太古快不起来。
太古在他每年的年报上都强调自己的长期策略：
1. Continue to create long-term value by conceiving, designing, developing, owning and managing transformational mixed-use and other projects in urban areas. 持续通过构思，设计，开发，持有和管理变革性的城市综合体，来创造长期价值。
2. Maximise the earnings and value of our completed properties through active asset management and by reinforcing our assets through enhancement, redevelopment and new additions. 通过积极的资产管理，改善，重建物业以及增加新物业组合，来最大化已完工物业的收入以及价值
3. Continue with our luxury and high-quality residential property activities.
坚持开发高端住宅物业
4. Remain focused principally on Hong Kong and the Chinese Mainland.
仍然聚焦于香港以及中国大陆
5. Manage our capital base conservatively.
保守地管理资本
国内的朋友们对于旗舰零售物业广州太古汇，成都太古里这种比较了解。 但体现长期战略最清晰的，莫过于香港金钟太古广场以及鰂鱼涌的太古坊。
太古坊 港岛第二CBD
太古广场 Taikoo Place 物业群
这两个街区的物业，太古经过了漫长的30年时间打造，终于具备了一定的规模。 鰂鱼涌更是成为中环后的又一个CBD选项。太古获取地块持续发展的途径是耐心地进行旧楼收购，强拍，然后改规划，再建新的物业。这一切需要漫长的时间，几代人的努力。
太古坊和太古城
鰂鱼涌太古坊目前甲级写字楼有9座，加上太古城的商场，总计容面积达到74万平方米，还会继续增加Two Taikoo Place (10万平方米），以及有5座旧楼已经达到了强拍的门槛（下图粉红色部分），陆续补充进入土储。
大部分的发展商都希望有一个quick win的策略，快速开发，快速出售，利润到自己的口袋。这一策略，只存在于一个不充分竞争的市场中。地价便宜，资金成本便宜，地产产品供给少于需求。 当市场开始饱和，拼的就是一个商业物业的长期价值时，而此时，打造社区就会成为一个很重要的元素。城市界面，街道氛围，项目的设计，在楼内工作和生活的人群水平， 都十分重要。 你会发现，有一些街区和空间走起来特别舒服，有生活的感觉。太古城就是其中一个案例。
打造一个高质量的社区，最终的目标是让自己的产品产生溢价。太古坊的逻辑是这样的，写字楼的规模大了之后，公司与公司之间产生链接效应的可能性变大，对产业链形成虹吸效应。当写字楼的高净值人群数量变多，消费力变强，太古城的零售物业能招到的租户等级就会抬升，周边的公寓，住宅单价也会上涨。
一个成功商业体的核心是拥有不同属性的人流搭建。零售地产卖的就是时间、空间以及人与人连接性。写字楼客户带来日常消费的，旅游人群会带来冲动消费，住宅和家庭带来非工作时间段人流，商圈以及足够的商铺组合带来逛街人群。只有凑齐了多股人流，才能填得满周一至周日不同的时间段。销售额和坪效上去了，租金才会上涨。
太古广场 (Pacific Place)
太古广场的开发同样是一脉相乘。1985年至今，太古广场的开发已经到了第六期。在金钟这个核心地带，拥有4家5星级酒店，一个奢侈品商场，加上5座甲级写字楼，实在是豪。
而在物业持有了20年之后，请了thomas heatherwick这个设计鬼才，花了3年的时间，给太古广场来一个外立面加室内装修的大翻新，充分践行“通过积极的资产管理，改善物业来最大化已完工物业的收入以及价值”。
商场原来的外立面加室内装修
概念设计图
结语
太古这种开发模式，看起来简单，实则有点反人性。打造社区，最需要的是耐心。而大多数开发商，最缺的也是耐心。 挑客户，花时间打造品牌，意味着回本周期被拉长是分分钟的事情。 如果不是手上的资金足，成本低，很难玩得起这个奢侈的游戏。
这换回来的是1）高质量租户，2）具有粘性的消费群体，3）以及品牌溢价。太古当年的慢，换来了好口碑，也换来了各处地方政府的把核心地块拿出来合作的意向。西安太古里，海口免税城的合作，正是这种口碑带来的果。
“坚持创造长期价值，就像每天准时早起，好好健身一样，说起来容易，做起来难。”