11月22日，中金安徽交控REIT上市，盘中一度跌超7.5%，最终以-4.5%报收。
其实，这已经不是第一次了，15日华泰江苏交控REIT上市时，也出现了盘中破发的现象，最大跌幅一度超过3%，好在下午跌幅收窄，最终以0.05%涨幅报收。
一向以“稳”著称的REITs竟然也会破发？
要知道，前段时间的公募REITs市场可谓势头难挡，动辄30cm的上市涨幅让REITs成了香饽饽，网下认购频频破百倍、公众配售屡创新低。
怎么突然就破发了？让我们来结合下面这张图表，试图寻找一下REITs破发的原因吧。
首先，作为“固收替代”类产品，REITs产品肯定也逃不开11月份以来债券市场波动的冲击。
而且由于债市和公募REITs市场的主要投资者都是机构投资者，在债市回调，流动性紧张的情况下，一些机构投资者会基于流动性的需求，选择出售REITs产品，进而影响到公募REITs市场的表现。
从近一个月的市场表现来看，市场上原有的20家REITs产品有17家净值收负，其中，跌幅最大的华夏中国交建REIT月跌幅近10%。
不佳的市场表现必然也会影响到二级市场其他公众投资者的热情，导致新发REITs上市首日破发的情况。
另外，可以发现，这次上市的两只产品均为高速公路REITs，而前期30cm大涨的产品均为保租房REITs和产业园类REITs。
从过往数据来看，除华夏越秀高速REIT首日收涨22%外，其余高速公路REITs上市首日的表现都比较一般。
主要原因是，相比其他REITs产品，高速公路类REITs产品本身成长性较低，再叠加疫情的反复，通行费收入的不确定性比较高，现金流的稳定性较差，风险相对较大。
此外，该只产品发行价超过了10块钱，估值在高速公路板块中也相对较高，可能也会产生上市破发的压力。
综合来看，也就不难理解，为什么一向稳健的REITs会出现不一样的市场表现。
最近，我们的生活中出现了太多“假稳”事件，不论是连连下跌的理财产品、债券基金，还是世界杯比赛中爆冷门的阿根廷和德国，都在传递给我们一个道理：那些你以为的“稳”只是你以为，概率在小也是风险，发生了就是100%。
除了风险，这次债市和REITs市场的波动，也让我们更加理解投资中流动性的重要性，产品不解决流动性问题，就只能“打骨折”出售。
“网红债基”单日下滑12%，听起来很不可思议对不对？是产品出问题了吗？其实并没有，就是流动性危机带来的折价过大，恶性循环。
当前，为了解决REITs市场的流动性，多家基金公司集体发布公告要增加产品做市商。其中包括中金安徽交控REIT、华泰江苏交控REIT、中金普洛斯REIT、中金厦门安居REIT、华夏合肥高新产园REIT、华安张江光大园REIT等产品。
做市商这个名词大家应该也不陌生了，之前在讲科创板的时候也给大家解释过。公募REITs市场增加做市商一方面可以解决流动性的问题，另一方面也可以解决REITs产品合理定价的问题。当前，公募REITs平均二级市场溢价率超21%，引入做市商之后可以有效降低市场溢价。
我想，在流动性和定价改善之后的公募REITs市场会迎来更稳健更长远发展。
对于我们普通投资者而言，也应该有长期的视角和长远的规划，在充分认识REITs基金的风险收益特征和产品特性的前提下，理性看待波动，淡定面对风险。