观点网 3月26日，融创服务发布2023年度业绩报告，并召开了投资者业绩会。
总的来看，该公司2023年收入与上年基本持平，保持了业绩稳定。三大业务分部中，剔除受房地产行业影响较大的非业主增值服务业务后，核心业务收入、毛利均取得了增长。
在过去一年，融创服务一方面致力于控制关联方业务风险的蔓延，另一方面积极催收回款，最终公司经营性现金流得到大幅改善，实现由负转正。
“前一段时间公司对LOGO进行了焕新升级，对于2024年，融创服务将以一个全新的品牌形象，开启未来发展的新篇章。”投资者转述该公司管理层的话表示。
业绩压舱石
2023年，融创服务实现全年收入约70.1亿元；毛利约16.68亿元，同比增长约4%；公司拥有人应占亏损约4.35亿元，亏损幅度收窄9.7%；公司拥有人核心净利润约7.93亿元，同比增长约3%。
值得注意的是，该公司在这一年里录得商誉及其他无形资产减值约4.79亿元，占公司总收入比例约6.8%，而2022年同期并未录得该部分亏损。
其中，由于浙江开元物业管理股份有限公司的业绩增长未达预期，集团对过往收购该附属公司计提约4.73亿元商誉减值。
融创服务在财报中指出，收入减少主要由于非业主增值服务收入的减少，若剔除非业主增值服务业务，公司核心业务的收入同比增长约9.2%，占比提升至约94.6%，毛利则同比增长约5.2%，占比提升至约97.1%。
从业绩分部来看，物业管理及运营服务全年收入约61.59亿元，同比增长11.7%，占总收入比例87.8%，仍然是公司业绩的压舱石；社区生活服务实现收入4.74亿元，占总收入比例6.8%；非业主增值服务收入3.77亿元，同比下降64.2%，占总收入5.4%。
物业管理及运营服务的增长主要得益于规模扩大，截至2023年12月31日，集团在管建筑面积约2.73亿平方米，同比增长约11.9%，与分部收入增速基本同步。
从业态来看，住宅占比约87%，非住宅占比约13%，管理项目个数达1713个，业主户数达158万户，合约建筑面积约3.74亿平方米。
融创服务聚焦45个核心城市，基础物业收入中来自核心城市的占比达约84%；核心城市的物业费单价达约人民币3.1元/平方米/月，与上年持平。
社区生活服务板块，投资者转述融创服务公司秘书、资本管理部总经理张晓明的话表示，2023年初公司在方向上有比较大的调整，聚焦于核心城市、核心业务品类，导致该板块收入有所下降，但融创服务选择的这种长期可持续的业务模式是正确的，在业务逐渐落地过程中也得到了验证。
非业主增值服务方面，公司案场服务、咨询及其他增值服务、其他服务分别录得1.82亿元、1.67亿元、0.28亿元，同比分别下降63.8%、48.7%、87.3%，原因为受地产行业环境影响，基于市场化原则主动对各项非业主增值服务业务进行调整。
2023年，融创服务录得全年毛利16.68亿元，整体毛利率为23.8%，同比上升1.3个百分点。其中，作为压舱石的物业管理及运营服务分部的毛利率同样为23.8%；社区生活服务分部毛利率水平最高，达31.7%；非业主增值服务分部经过调整后，虽然收入规模大幅下降，毛利率水平则提高6.8个百分点至13.0%。
积极催收
除了基本盘的表现，融创服务的应收账款规模同样受到市场重点关注。
截止到2023年末，该公司贸易及其他应收款项净额（包括流动及非流动）约为43.18亿元，较上年同期减少5091.7万元，不过该部分减少主要是由于计提减值规模增长，期内计提亏损拨备合计约为26.17亿元，同比增长47.25%。
对于高额计提，首席财务官、副总裁杨曼对投资者表示，应收账款的关联方减值模型中，参考了关联方境内公开债券市场的价格，反映关联方回款的风险，“2023年末债券公开市场价格同比下降超30%，影响了我们在关联方应收账款的评估模型的最终结果”
在计提减值之前，该公司贸易及其他应收款项总额约为69.34亿元，同比增长约12.83%。按来源划分，期末融创服务来自关联方的贸易应收款项约为34.17亿元，较上年末增加约4903万元；来自第三方的贸易应收款项约为24.93亿元，同比增加约48.17%。
而在关联方应收账款风险管理上，参会投资者透露，融创服务管理层表示首先做的是对新业务进行严格把控，在承接关联方业务时，具体观察每一家公司的回款情况、在售项目销售情况等，“可以看到，2023年非业主增值服务业务整体同比下降了65%左右，这也是在采取主动的管控措施。”
2023年，融创服务来自关联方的收入约5.7亿元，同比下降55.6%，占总收入比例下降至8.1%；来自第三方的收入同比增长10.2%至约64.39亿元，占总收入比例91.9%%，成为集团收入的主要来源。
另一方面，对于过往已经形成的应收账款，融创服务一直在做积极的跟进催促，包括采取诉讼、仲裁等法律手段进行协调跟进，同时也会从地产方获取一些有价值、易变现的资产进行抵偿。
据了解，于2023年12月28日，融创服务与融创集团成员公司订立协议，融创集团成员公司向融创服务转让目标物业，对价约724.8万元，以相关融创集团成员公司应付未付的等额款项抵销支付。
2024年3月15日，融创服务与融创集团订立协议，融创集团将江苏常熟市现房项目转让予融创服务，代价为1亿元，其中以现金支付5000万元，剩余5000万元以融创集团应付融创服务而未付的等额款项抵销。
或是得益于积极催收，融创服务年内现金流收缴率同比上升4个百分点至96%，经营活动产生的现金流净额约为8.62亿元，实现覆盖核心净利润约1.1倍，而上年同期为-3.95亿元；期末，集团可用资金余额约为44.36亿元，且无贷款或借贷。
“公司现金流以及经营有所改善的前提下，未来业务发展要作出健康的选择。”杨曼对参会投资者表示，包括对于关联方以及第三方的业务承接，都要求以可收回款项作为前提。
2023年，融创服务市场拓展新增单年饱和收入约4亿元，同比有所下降。年内，集团在核心城市的拓展占比达92%，大客户签约额达1.6亿元，占比大涨25%至39%，年内新增中建八局、上海建工、比亚迪、外交服务集团等大客户。
据参会投资者介绍，融创服务总裁曹鸿玲表示，2024年将会继续笃定聚焦核心城市战略、大客户战略，相信外拓工作在经过一定时间的重塑和积累之后，会恢复到健康且合理的增长水平。