从最近文章下面的评论看，很多朋友对公募REITs打新的方式、什么是比例配售、什么是破发、认购费用怎么算、什么时候能退款、何时能上市、何时能卖出、什么时候买入能分红等等问题都不太清楚，其实前边的文章里有些过一部分，不过分布在不同的文章里，趁着假期我就专门再写一篇关于公募REITs的发行上市相关的文章，以后每篇文章前边都附上这篇文章，这样大家就可以清楚了解这些规则了。下面直接进入正题：
一、公募REITs发行流程
公募REITs的审核机构有两个，分别是沪深交易所和证监会。现在公募REITs一般是交易所先显示审核通过，然后证监会走内部流程，直到出具准予注册的批复，代表公募REITs正式获得批准可以发行了。
前边给大家讲过公募REITs一共有三类投资者，分别是战略投资者、网下投资者和公众投资者，普通散户只能作为公众投资者，前两类投资者都是机构，不存在个人的情况。一般公募REITs获得证监会批准的时候，战略投资者就已经确定好了，但是确定的只是战略投资者可以买入的份额数，价格是不知道的。
（一）认购倍数和退款时间
公募REITs的定价是通过向网下投资者询价来确定的，询价日只有一个交易日，网下投资者在报价系统里报出自己要认购的份额数量和单价。基金管理人根据网下投资者的报价最终确定公募REITs的发售价格，这个发售价格对所有投资者都是通用的，包括战略投资者在内。确定发售价格之后，网下投资者报价不低于发售价格的份额就是有效份额，有效份额总数除以网下发售的总数就是网下投资者的认购倍数，举个例子：
某公募REITs准备向网下投资者发售2亿份基金份额，最终确定该公募REITs发售价格是9元/份，所有网下投资者中报价大于等于9元的有效份数一共是60亿份，那么网下投资者的认购倍数就是60/2=30倍。
这时候面向公众投资者的发售还没正式开始，大家可以根据网下的认购倍数30倍来大致估算自己可以中签多少份，再举个例子：
如果梅梅准备用9万元去打新该公募REITs，公众投资者的认购倍数我们参考网下发售的30倍，那么估算梅梅可以获得的公募REITs份数=9万元/9元/30倍=333.33份，估算梅梅认购成功的市值=333.33*9=3000元，没认购成功的9万元-3000元=8万七千元将会在梅梅认购当日后的3个工作日左右原路退回。
（二）认购费用
不同的公募REITs认购费用是不同的，具体费用需要去看发售公告里面的介绍，我们以华夏中国交建REIT为例，公众投资者的认购费率是0.4%，假设我们要用1万元去认购，假设认购倍数是38倍，那么大致计算的认购费用=10000/（1+0.4%）*0.4%/38=1.02元。认购金额不大的话大家也可以直接用1万元*0.4%/38=1.05元来简易计算。
（三）正式认购
认购之前，我们需要做一下准备，如果想场内认购，就先开通股票账户，然后在股票交易APP里开通公募REITs的权限，这两项事情做完之后就可以等待认购的正式开始了。场外认购的话就要提前和场外代销机构联系，建议大家优先选择场内认购，因为场内认购的可以在上市后直接卖出，不需要其他条件。
对于散户来说，发售第一天就要进行认购，因为目前所有的公募REITs都是在第一天结束公众投资者的认购，所以不要等第二天。
（四）要不要参与打新
首先，公募REITs的打新和股票打新不一样，不是按概率来的，而是按认购资金量来确定认购成功的份额的。
目前公募REITs比较稀缺，所以打新的人很多，认购倍数很高，有些朋友会觉得这么高没意思，一万块钱也就认购成功几百块，还不如等上市之后在二级市场买入呢。
关于这个想法，我想说明一下我的看法，假设说公募REITs的认购倍数很低，想买一万元就能买到，这说明大家都不怎么愿意买，那么你买入上市后还能上涨吗？大家都不看好，机构不愿意买入，你还打新干什么？
既然现在是认购倍数很高，那么就说明很多投资者都是看好的，上市首日上涨的几率也很大，反正资金在3-4个工作日就会退回，你可以想办法增加自己的认购资金量，大概率赚钱的事情该参与还是要参与的。目前已发行的公募REITs中，上涨幅度最小的平安广州广河REIT也出现过10%以上的涨幅，没有哪个公募REITs是自始至终亏损的。
二、公募REITs上市流程
（一）上市时间
一般情况下，从发售结束那天开始计算，8-10个交易日公募REITs就可以上市了，这个时间主要取决于项目公司工商变更的时间。
（二）上市交易
对于散户来说，只要在场内认购的公募REITs份额，上市当天就可以卖出。公募REITs上市后，投资者就可以进行交易了，如果价格下跌到发售价格以下，这个现象就叫做破发。破发之后，所有参与公募REITs打新的投资者，只要没有卖出都会出现账面亏损。
三、公募REITs分红流程
公募REITs在分红之前，基金管理人或者基金管理人聘请的审计机构会先对财务数据进行计算，计算出可供分配金额之后，不低于可供分配金额的90%就会用来向投资者分红，公募REITs全都是现金分红。
在正式分红之前，基金管理人会发布分红公告，里面会提到权益登记日和分红日。权益登记日和分红日的间隔时间没有明确的规定，具体情况看公告。只要在权益登记日收盘之前买入公募REITs，都可以享受到本次的分红，没有持有时间的要求。分红对所有投资者一视同仁，不管你是机构还是个人，每份基金可以分到的现金红利都一样。
后续大家有新的提问，我再增加一些回复到这篇文章里
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