近期，国家专项纾困资金到位以后，全国的烂尾楼项目普遍在复工。实地看了几个复工烂尾项目，咨询了一下具体项目负责人。有几点细节，
1，国家纾困基金，是以优益债券的模式进入项目的。具体落实办法，可能各地有所区别。我简单来说，一个项目烂尾，是因为资金链断裂，所以国家纾困金借钱给项目，让项目重新开始建设、交付。项目产生现金流后，优先偿还纾困金。
2，国家纾困金不是股权资金，但在实际落实过程中，官方居于绝对强势地位，原有股东可以说靠边站了。举例子，具体项目的承建，都不再是原单位，而是本地官方信任的新单位。项目结束以后，物业公司，也不再是当初预售合同约定的物管公司，而是引进的新公司。我考察的这个融创的项目，物管公司就从融创，换成了碧桂园服务。因此，假设烂尾后保交楼，物业公司的在管面积也会同步扩大，这很可能是错的。
3，纾困参与的项目，定位和原本销售的项目定位不再相同。保交楼的项目，就我看到的情况，并不是按照原本项目的规划进行。相比原项目规划，外立面、绿植、水系、物业管理标准均有可见的下降。比如下面我拍摄两张现场照片，对比正常交付和烂尾重启的情况。原本大面积规划的楼间绿地被简配为大面积水泥路面。外立面从瓷砖变成了细沙。
随机调研的业主还是感恩的，有房就很满足了，不敢要求太多。作为股民，看见曾经只涨不跌的房东业主这么卑微，甚至有点想哭。
烂尾项目能够逐步交付，对于业主是好事。对经济也是，项目本身能拉动建材、就业，后端拉动家具、家电等支出。更重要的是，纾困资金是以项目净资产为抵押的债权融资。烂尾项目的普遍复工，意味着国家对于各个暴雷房企债务关系，债务规模等资产状况，有了比较详细的了解。了解了风险，排除风险的事情，至少完成了80%。
但对于原股东来说，可能不是如此，纾困金伴随的是官方的强监管和原股东的全面靠边站，不是股权融资，胜似股权融资。
$融创中国(01918)$ $碧桂园服务(06098)$
精彩讨论
看好股市的新人04-17 08:24保交楼是救银行，否则按揭会有大量的坏账。但保交楼导致市场无法出清，供给不但没有减少，反而更多，而且还是大量低质供给，最终银行还是保不住。
非典型伪价值投机04-17 07:453个月后，我对“保交楼”有了不同看法，保交楼可能是多输的做法。23年全国住宅竣工面积仍有7.2亿平方，同比增17.9%。在销售并不太差（9亿平方）的情况下，待售住宅的面积仍大幅度增长22%。
如果没有保交楼，很可能竣工量已经大幅度下降，现在房地产的供需情况会好得多。
现在保交楼，交的楼并不是当初承诺的那样，而且因为是保出来的楼，面对与合同约定大相径庭的房子，无处维权。
我设想的方案是，由法律宣布
1，开发项目的土地属于购房人,开发商是代购房者开发
2，开发商与购房者的合同因为开发商未能及时交房而失效，
3，银行与购房者的贷款合同失效。
然后，政府重新拍地或收储，土地减值部分由购房者承担，余下的钱，不超过首付的部分退还购房者。
保交楼的初衷肯定是好，但是它客观上是反市场的，创造了更多无效供给，让楼市的供求在24年进一步恶化。被保交楼的业主也并不开心，房子差了，还要背着沉重的贷款。
还真不如退首付或者退部分首付，真想买房，再到市场上买市场化的新房。
$万科A(SZ000002)$
静海天歌04-17 08:54我只能说你新的想法，太异想天开，首先你觉得具有可行性么？【政府重新拍地或收储，土地减值部分由购房者承担，余下的钱，不超过首付的部分退还购房者。】就这个就极端不具有可行性。
事实上的保交房本来就是低限度的维持各方的可接受。
1、购房者好歹拿到了房子；
2、银行基本上房贷无忧避免了从地产行业危机向金融危机扩散，继而蔓延经济危机；
3、总分包单位，基本上搁置前面的争议，做好后续，包括建设和工资。
4、房企基本上就提供一下代建人的角色了，这种下跌，大部分房企、高杠杆的基本上都已经资不抵债了，现在纯粹是干一个少一个。
最后，感觉你对房地产非常不了解啊？对竣工面积，待售面积完全不懂。
保交房的本身就是待售面积，地产项目，一般性出了正负零（地面），或者到三四层就拿到预售许可证，就是待售面积了，保交付并不会增加待售面积。
2023年待售面积的增加，核心应该是以前年度拿地的，还有企业有钱继续开工建设，导致的待售面积增加。比如万科保利啥的。
据我了解，少部分房企21年上半年减少拿地，21年下半年大量房企减少拿地，22年只有少数房企还在拿地。这些地块，如果开发了，就会形成待售面积。房地产开发有周期的，新拿地块到取证待售，一般性要半年左右。
山高水长碧天近04-17 10:21大神，你这逻辑让人难以理解。任何一个社会，维护交易公平、信守合同义务、保障社会稳定是所有人的普遍要求，也是任何一个社会正常发展的基础，抛开这一基本认识去谈什么市场出清，纯属本末倒置。
yuanfuxiansheng04-17 07:54保交楼政策是为了原合同的执行，如果不是保交的话，那么购房合同可以一撕了之的话，那社会也就乱套了。