最近清仓了万科，持有一年多，虽然没有亏，但从结果看是失败的。简单谈谈自己的看法，给这笔投资做个总结。
首先谈谈当初买入的逻辑：
1.股价横盘了很长一段时间，随着公司业绩的增长，估值看上去越来越低。在估值低的同时，18/19年业绩仍然维持着2位数以上的增长。
2.万科面临的困境是全行业的困境，判断在全行业困境的时候，有利于龙头市占率的提升。
3.万科管理层历史上的优秀，没有选择买入其它地产股的原因就是万科历史上的优秀。
4.有一部分资产配置的需要，将万科作为防守仓位持有。考虑的是地产板块长期不涨，估值低，股价继续下跌的幅度有限，消费医疗估值又高的让人下不了手，期盼市场板块轮动到地产板块。同时如果大盘深度下跌，消费医疗板块是等高估值板块跌出价值后再将地产板块的仓位换到其它股票上去。
选择清仓的原因有：
1.业务过于复杂，难以跟踪和分析。
你永远不知道房地产企业拍下一块地，最终到底能赚多少，会不会亏。这取决于拍地的地价和未来房价的走势，由于限价的存在，即使房价上涨，企业也无法完全赚到房价上涨的钱，而一旦房价下跌则可能面临亏损或资产减值。事实上，我认为雪球上的大v也没有人能分析出来，全国性的房企，项目太多太多，根本不可能每块地都去调研分析。基本上只能靠信仰充分相信管理层会理性拿地，这也是我在地产股中选择万科的原因。
2.政策一直在变，不确定性太大
从去年开始，房地产政策越来越严厉，越来越不友好。从3条红线，到集中供地，再到房地产税预期进一步推进。最要命的是这些政策的解读花样百出，究竟对房地产企业的利润有多大的影响非常难判断。例如集中供地政策刚出来的时候，市场解读为大大利好房地产龙头，万科还涨停了，但实际的结果呢？从实际效果看，地价的溢价率依然很高，万科不管是出于谨慎也好，还是其他原因，实际结果就是并没有在集中供地的招拍挂中拍下多少地。
未来房地产政策的变数依然很大，如果再出类似房地产税之类的政策，我还是判断不了对房地产企业的影响究竟有多大，结果就是拿不住。
总之，不确定性太大。
3.生意模式差
房地产行业除了高杠杆，现金流差的通病之外。我觉得最要命的是没办法通过时间的积累以时间复利的方式来加深企业的护城河，或者说根本没有护城河。以海天味业为例，海天味业可以通过广告投放扩大品牌的知名度，年复一年的品牌传播去占领消费者的心智。但购房者购房更多的是看地段和价格，如果是相同地段，我估计没有多少人会因为开发商是万科就愿意每平米多掏1千块。海天可以通过年复一年的扩大规模降低采购成本，但房地产商做不到，即使万科已经是全国最大的房地产商，也谈不上规模效应。海天可以不断的扩展渠道，不断的打磨产品，让消费者不断的复购。但对于万科来说，即使万科今年在北京推出一个非常火爆的项目，项目卖完大赚一笔也就没有了，而下一个项目会在哪里，到底是亏是赚谁也说不清，所以永远也享受不到时间复利的加持。
4.行业内卷越来越严重
在政府限价的背景下，原本以为集中供地能使地价下降，利好万科这样资金充足且资金成本低的龙头，但从今年集中供地的几个城市看，溢价率依然很高，万科出于谨慎并没有拍到多少地。我认为未来整个行业不可避免的会被两头挤压，净利率下滑到1~2%不是不可能。毕竟这个行业，几乎是没有品牌溢价的，大型房企与中小型房企的建安成本也相差不大，即使是有微弱的品牌溢价，也因为政府限价而体现不出来。就像前段时间滨江集团董事长戚金兴在回答投资者提问说的：努力做到1%-2%的净利润水平就不错了。
这里有人可能会说，难道上市公司管理层都是傻的吗？1%的净利润水平为什么还要拍地，还要做。让我们来一场思想实验，假设你是开发商的高管，你明知道这块地拍下来，利润可能为0，你做不做？我猜你一定会做。首先从企业战略的角度出发，先保住规模是很重要的，有了规模才能稳住团队，才能徐徐向前，等待政策转向或者行业出清。其次从管理者角度看，公司不赚钱不代表个人不获益，有规模在，公司高管就可以名正言顺拿个百万千万年薪，更何况现在很大一部分开发商都是国企，乌纱帽可比什么都重要。而且因为政府限价，在新房和二手房价倒挂的地方，其中的权利寻租，我不说你也懂的。
5.行业内卷也许能提高地产龙头的市占率，但未必能提高地产龙头的盈利
在未来，小型房地产退出市场应该是大概率的事情，但对于中型以上的房企则未必。这个行业毕竟不是有技术门槛的行业，也无法通过扩大规模降低成本，从而通过降价消灭对手，实现几个寡头的垄断经营，对于中型以上的房地产公司来说，就说前100的房企吧，大家的建安成本相差无几，最大的差别无非是负债率和贷款利率，但负债率的降低是可以通过放慢拿地，降低资金周转速度和财务杠杆来实现的，随着负债率的下降，中小型房企也一样可以拿到很低的贷款利率，牺牲的只是规模和发展速度，但并不影响企业的存活。
推演下去，最极端的情况无非就是房地产公司不举债，只用自有资金开发房地产，开发完一个项目再开发下一个项目，总是可以的吧？并不意味着中小企业会活不下去，一定会倒闭。当大家的资金成本差不多时，在土地供给有限的情况下，不拿地就意味着没有生产资料，大家竞争的结果就是都只能获取一个很低的毛利率，管理差和贷款利率高的小企业可能会退出市场，但中等以上的企业还是可以通过维持很低的净利率求生存的。
而且我认为只有当大房企的净利润率都只有5%以下，甚至是2%以下时，小的房企才有可能被出清。而且这种出清将会是暂时的，一旦大型房企的净利率回到10%以上，就又会给小型房企存活的空间，因为这个行业几乎没有什么护城河，只要有资金拿的到地就能做。即使能够实现行业出清，这个时间应该也会非常长。
如果3年后，万科的净利率真的下降到5%，即使能实现7000万的收入，净利润也只有350亿，对于一家3年后净利润下滑的企业，即使目前估值很低，我也找不到继续持有的理由了。
6.出现了更好的投资机会
清仓万科后，在590元附近加仓了腾讯，然后在30多建仓了顺络电子，在9.2元建仓了南极电商，我认为这3支股票未来一年的股价增长空间和确定性都比万科高。当然最重要的是把万科的逻辑想清楚了，当持股逻辑不在的时候，我是拿不住的。虽然第六感告诉我，我清仓的价格很可能是未来的低点，但想清楚了，也就不后悔了。
PS：我认为集中供地会加速房地产行业的内卷，但对新城控股和中国金茂这类能以较低价格锁定土地成本的房企来说影响会小的多，所以我还是保留了中国金茂的小仓位，先留着再看看。
教训：
1.轻易不要碰受政府政策影响大的企业，国家政策的变化太难预料了。这么多可以投资的股票，何必去猜国家政策的变化，去和国家政策作对？
2.远离业务复杂和变量多的企业。
3.当买入逻辑已经不再的时候，卖出要果断。事实上，关于房地产这门生意的缺点，我思考了超过半年以上，并不是一时的灵光一闪。但我还是抱着侥幸的心理，一是雪球看好地产的大V不少，帖子看多了难免受影响，二是地产估值确实低，三是最近几年地产股长期不涨，我在赌市场会轮动到地产股。事实上，今年3月份地产股确实也轮动涨了一波，市场给了我一次机会，我没有把握住，究其原因，人总是在股价上涨的时候变得乐观，在股价下跌时变得悲观。作为小散一枚，未能免俗，也算是一个教训吧。
4.股票投资投的就是企业未来的成长，不要浪费时间在低速增长，甚至是衰退的行业和企业上，即使估值看上去很低。有成长才有未来。
$万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$ $中国金茂(00817)$ #今日话题# #房地产投资#