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核心观点
北辰实业以复合地产开发和会展运营为主营业务，上半年地产开发业务经营节奏适度收缩，拿地力度减小，以消化前期土储为主。会展运营业务仍在扩张，行业龙头地位进一步巩固，但由于疫情因素影响，业绩释放受压制。整体而言，北辰实业在地产开发和会展运营两方面业务上双承压，但企业放缓经营节奏，加之融资通道相对畅通，融资成本进一步下降，现金流保持相对稳定。
地产开发业务适度收缩
盈利能力有待提升
2022年上半年，北辰实业销售业绩有所下降，实现合约销售额78.8亿元，同比下降28.8%，下降程度处于行业中等水平，销售面积32.2万㎡，同比下降46.0%，销售均价24472元/㎡，同比上升32.0%，销售价格上升主要为结构原因，上半年企业销售主要分布在北京、长沙和杭州，分别为34.1亿元、15.0亿元及11.0亿元，较2021年同期相比，北京的销售额占比提升至43.2%，北京较高的销售价格拉高了企业上半年整体销售均价。
土地储备方面，上半年企业未新增土储，总土地储备由2021年末的585.7万㎡下降13.5%至539.0万㎡，地产开发业务处于适度收缩的过程，目前以消耗前期土储为主。由于新增土储较少，企业新开工面积较2021年同期减少11.2%至40.9万㎡，新开工面积处于低位。
营业收入上，企业地产开发业务实现收入58.80亿元，比2021年同期减少37.4%，主要有两方面原因，一是受市场行情变化影响，企业销售业绩下降，带动营业收入下滑。二是受开发周期影响，企业2021年结转规模较高，导致2021年末待结转项目面积减少至99.0万㎡，可结转面积减少使得企业上半年仅结转40.9万㎡，较2021年同期下降44.3%。截至报告期末，企业待结转面积85.5万㎡，较2021年末继续下降13.6%，预收账款/营业收入的比值0.88倍，企业在营业收入的实现上存在一定的压力。
盈利能力上，企业上半年实现毛利润11.6亿元，净利润-4.6亿元，毛利润率和净利润率分别为16.9%和-6.8%，较2021年同期均有所下降，企业结转利润率下降，我们认为，一方面在于企业仍在消化前期高地价项目，上半年资产减值损失2.64亿元，尽管同比有所减少，但仍影响了企业利润的实现。另一方面，企业前期拿地项目体量较大，开发周期较长，导致利息支出较多，上半年财务费用率13.0%，也是侵蚀企业利润的原因之一。
会展龙头地位再巩固
业绩短期受疫情压制
会展及商业物业是北辰实业的主营业务之一，尤其是会展运营业务在行业中位于龙头地位，2022年上半年，企业新签约首钢会展中心、桂林国际会展中心等5个委托管理项目，会展及酒店品牌输出项目已深入环渤海、长三角、粤港澳大湾区、长江中游、成渝等五个主要城市群，受托管理项目数量和管理规模位居全国第一，行业龙头地位得到巩固。
同时，上半年从母公司收购以轻资产运营模式为主的展会主承办公司——北京国际展览中心有限公司，会展上游产业链进一步完善，轻资产布局得到延伸。
上半年会展及商业物业板块营业收入同比上升 2.5%，实现营业收入8.89 亿元，但受疫情影响，会议展览、酒店及公寓自四月起长时间处于停滞状态，利润总额-0.51亿元。我们认为，北辰实业在会展行业的龙头地位未改变，尽管受疫情因素影响，营业收入和利润短期受到压制，但从长期来看，业绩有望重新得到释放。
现金流相对稳定
融资成本进一步下降
截止报告期末，北辰实业拥有货币资金127亿元，较2021年期末减少20.4亿元，主要是企业有息负债的减少导致的融资性现金流出。截至报告期末，企业控制负债规模，有息负债小幅减少5.7%至280.2亿元，导致融资性现金净流出37.1亿元，但由于企业减少拿地支出，经营性现金净流入18.8亿元，现金流保持相对稳定。
偿债方面，企业短期有息负债87.9亿元，长短债比1.6倍，企业非受限现金对短期有息负债的覆盖倍数为1.25倍，较2021年末基本持平，资金风险可控。长期来看，净负债率和扣预资产负债率分别为89.5%和72.5%，三道红线指标两道达标，有息债务综合融资成本5.26%，较2021年末大幅下降0.6个百分点。整体而言，企业通过放缓经营节奏减少经营性现金支出，加之企业作为地方国企，融资通道相对畅通，整体财务状况维持稳定。
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