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房地产行业周报（点此展开）
8月第1周
政策速览：限售、限购调控加码，成都明确赠与视同住房转让
土地市场：投资转向二线城市，面积降而金额升，溢价率提至12.4%
融资信息：E50房企融资规模继续回落，恒大再转让恒腾网络股权
企业经营：回购本质为暂时维稳，“救市”还要靠长期发展
亿翰智库
# 01
政策速览
限售、限购调控加码，成都明确赠与视同住房转让
2021年8月第1周，政策调控以限售、限购为主。在限售方面，金华规定新购买商品房及二手房，限售3年。7月，住建部曾约谈金华等5个城市，要求稳定房地产市场。金华新政或是基于该指导下，出台的较为全面的调控。首先，新房与二手房均限售3年，增加了投机者房屋持有年限，投资风险加大，对投机行为将有一定的抑制。其次，加强二手房住宅价格监管，自深圳出台二手房指导价格以来，越来越多的城市跟进，对二手房市场进行调控，以提高信息透明度，稳定市场预期。
在限购方面，东莞将法拍房纳入限购范围，北京抑制假离婚骗取购房资格的行为，均是从封堵购房漏洞的角度出发，意图健全房地产市场机制。东莞还将个人住房转让增值税免征年限由2年调整至5年，加大了交易转让成本，抑制投机行为。
此外，成都明确将赠与视同住房转让，也是从打补丁的角度出发，抑制通过赠与名义腾挪购房资格的行为。2021年以来，成都已多次调控收紧，包括法拍房纳入限购、二手房指导价格等，对房地产市场的调控愈加收紧。在地产市场已经较为严格的情况下，预计接下来的调控依旧以完善为主。
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# 02
土地市场
投资转向二线城市，面积降而金额升，溢价率提至12.4%
8月第1周，E50中的10家房企在7个城市获取土地储备193.4万平米，环比减少41.3%；成交金额141.9亿元，环比增加38.5%；成交均价8143.8元/平米，环比上升86.5%；平均溢价率12.4%，相比第4周提高6pcts。8月第1周，仅无锡一个城市进行二次集中供地，整体成交面积有所回落，另外由于投资整体转向二线城市，因此成交面积环比下降41.3%至193.4万平米的同时，成交金额环比增加38.5%至141.9亿元，且成交均价环比上升86.5%至8143.8元/平米；中海在南昌以95%的高溢价获取一宗商住地，带动整体平均溢价率提高6pcts至12.4%。此次无锡二次集中供地，22宗地块出让金额超260亿元。值得关注的是，此次集中供地规则有所调整，取消了第一批竞自持规则，采用“限地价+摇号”，进入摇号的9宗地块最高溢价率8%，相比第一批16%的溢价率，无锡稳地价意图显现。我们认为，随着试点房企投销比被管控，短期内头部房企拿地动作或有放缓，中小房企在接下来的集中供地中或迎来捡漏机会。另外，根据无锡、杭州等城市竞拍规则的调整，市场供地规则正如以往亿翰预测，即根据土拍表现逐次完善，以达稳地价、稳预期效果。
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# 03
融资信息
融资活动方面，2021年8月第1周，E50房企融资规模100.31亿元，较上周回落47.93%。具体来看，本周其中E50房企境内信用债发行较少，仅滨江集团、合景泰富和万科地产有所发行，发行规模较上周回落34.55%至41.56亿元。其中，万科地产发行第二十五期13亿元的购房尾款ABS,合景泰富发行30亿元的公司债，票面利率6.20%。滨江集团发行8.56亿元公司债，票面利率3.84%，较上次发行下行0.12个百分点，且低于其2020年平均融资成本.滨江集团信用债融资成本走低，主要得益于其相对稳健的财务状况和较有保障的销售回款。2020年末滨江集团三道红线指标均未踩线，且有息负债以银行贷款为主，占比达71%，债券融资规模占比较小，近期发行的两笔公司债发行均为偿还16年发行的“16滨房01”，整体财务结构相对稳健。其主要项目也分布在苏州、杭州等热点城市，销售回款较有保障，债务违约风险较低。海外债方面，本周E50房企无海外债发行。
股权融资方面，8月1日，中国恒大与腾讯附属公司、独立第三方买方签订股权转让协议，恒大转让恒腾网络11%的股权，获股权融资32.5亿港元。这是今年以来恒大第二次通过出售恒腾网络股份回流资金，且两次间隔时间不足两个月，此前恒大还出售过旗下其他资产。随着恒大债务问题的逐渐发酵，资金链趋于紧张，恒大出售资产的动作愈发频繁，尽管出售资产回流的资金相比于恒大的总债务规模并不多，但只要避免大规模挤兑现象的出现，恒大化解债务危机就还有一定的机会。
# 04
企业经营
回购本质为暂时维稳，“救市”还要靠长期发展
2021年8月第1周，本周房企事件主要包括回购、合作、收购等。其中宝龙地产拟回购公司不超过10%的股份，迪马股份回购注销560万股限制性股票，金科股份已累计回购2365.9万股，远洋集团赎回7亿美元票据，阳光城拟回购超2亿境内债；滨江参与开发越秀集团的黄埔TOD项目，旭辉控股与恒基地产合作开发重庆渝北区项目，华润置地与雪花啤酒就啤酒文化中心展开合作，阳光城拟以阳光智博100%的股份换取万物云4.8%的股份；万科子公司接盘深圳高新投7%股份；融创服务收购抚顺恒润物业全部股权。
7月底，各大股指纷纷下跌，众多房企开启回购热潮护盘，不过，作为一个在国民经济中占据着举足轻重地位的行业，房地产未来的走向还要靠政策发力，股市回购虽能增强市场对地产股的信心，但作用十分有限。我们认为，对于头部房企来说，股价偏低时可以进行短期回购，增强投资者信心，而对于中小型房企来说，在当下的行业环境中，保持稳定的现金流，扩大规模、争取长期发展更为重要，而回购需要耗费资本，反而得不偿失。
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