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赌王女儿时隔三年再次阔绰出手
今年5月13日，上海尚嘉中心（赌王四太名下投资物业）一场粉色花海造价不菲的求婚仪式，吸引了不少人的关注。维密秀上一摔闻名的奚梦瑶“母凭子贵”成功上位嫁入传奇赌王家族，让我等群众吃得一手好瓜。
很快，今年10月24日，奚梦瑶完成了嫁入超级豪门的第一个重任，顺利生下赌王家族的长孙。当时何猷君更是洋洋洒洒地写下长文昭告天下，三次强调自己儿子是“长孙”，用“独一无二”来体现儿子的地位，大有我儿子马上要继承“王位”的气势。众所周知，赌王一家一共分为四房17子女，由于赌王子女一辈人数已经定型，所以接下来每个房的孙子辈成为很重要的争产筹码，而且何猷君和奚梦瑶的儿子还是赌王的第一个男孙，所以何猷君和四房的激动之情难免难以控制。
然而事实上，赌王之前就已经做过一次财产分配了。经过上次的分配后，赌王家旗下占股最大的是信德集团，澳博控股和新濠国际，三大集团里，二房的何超琼，何超凤和何猷龙加起来拿了超过一半的股权。其中，何超琼虽然是庶出，但是一直深受赌王的喜爱，曾经和许晋亨的世纪婚礼更是为人所津津乐道。赌王壕送10亿嫁妆嫁女，梅艳芳做伴娘，近几年何超琼一度被外界称为“赌王接班人”。
咳咳，豪门财产争夺风波确实让人看得很是过瘾！不过言归正传，最近，赌王占股最大的三大集团之一的信德集团重回内地，倒更是值得关注。
作为赌王家族核心资产的信德集团，1972年成立于香港，在港交所上市，旗下涉及到房产、娱乐、酒店等众多项目，经过几十年的发展，在澳门有着举足轻重的作用，外称“赌王接班人”的何超琼是现在信德集团的执掌人，在赌王旗下的多家企业中，信德集团的重要性不言而喻。何超琼是一个“商业奇才”，2005年，其成功投资美高梅中国的故事至今为外界津津乐道。今年12月4日，何超琼执掌的这家信德集团，宣布大手笔收购华侨城集团在上海“苏河湾”4块土地各50%权益，投资额达47亿人民币。
普通人的一举一动，都尚且有自身的动机和目的，更何况赌王之女！早在2016年信德集团便与上海本地国企合作，首次入沪拿下上海浦东新区一地块，此番时隔三年，再度阔绰出手，这背后释放了怎样的信号？
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一二线城市频现扫货王身影
2019年，不止是信德集团，此前已有多家外资房企重返内地市场，在招拍挂公开拿地或通过收并购加码内地投资。
2019年招拍挂市场上外资房企的身影频现，且相当高调：
2019年2月28日，新鸿基地产以总价11.89亿元拿下南沙庆盛枢纽出让面积最大的一宗用地。
2019年5月17日，嘉里建设以总价68.14亿元竞得杭州城市之星“5合1”地块。
2019年5月28日，恒基地产以30.2亿元的总价爆冷摘得北京孙河住宅地块，6.9万元/平方米的单价创下了孙河板块的新高。
2019年7月30日，新世界发展首进杭州，以97.92亿元的总价刷新今年的全国地王记录。
2019年8月7日，新鸿基地产以132.6亿元的代价坚定拿下杭州地王，这块百亿地块也是杭州史上最高总价的地块。
不仅在拿地上，外资房企在收并购交易市场上的活跃度也不低：
2019年1月，凯德集团收购上海浦发大厦约70%面积，斥资27.52亿元。
2019年3月，新加坡吉宝资本完成上海北外滩一方大厦的大宗交易，总金额为46亿人民币。
2019年6月，瑞安房地产旗下投资平台瑞安资本收购上海新天地的优质甲级办公楼上海企业天地5号，总代价65亿港元。
2019年7月26日，新世界中国以40.1亿元收购宁波中心商务区一项目51%股权。
虽然，以上所列举的仅是今年外资房企在内地的众多交易中较知名的案例，但是这些已足以让人从中嗅出一些不寻常的气息，那就是“2019年”以来，外资房企似乎正在开启“不差钱”般的买买买模式。
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2019年：不容错过的抄底机会？
外资房企可绝不是“人傻钱多”直愣愣的就冲着内地市场来买买买了，只要买到的肉够好，并且购买价格是相对低点，这笔买卖就不亏！
早在今年年初的时候，便有人无限感慨：
果然“2019是低点”，“人生发财靠康波”，听“周期天王周金涛”的没错。
为什么周老师的康波理论在2019年如此盛行。不常混迹金融圈的人或许不太了解，周金涛是康波理论在中国的集大成者，一直致力于证券分析研究工作，理论基础就是用康波理论解释经济周期，人称尼古拉斯.金涛。在2016年，这位尼古拉斯.金涛多次在演讲中一再执着的提到康波理论得出的结论：
2019年将是全球资产低点，买入买入买入！！！实现人生财富！！！
而周老师的康波理论在此前到底有多准，放两个铁一般的事实一起顶礼膜拜下：
1、周老师通过康波理论在2007年的时候提前判断2008年将发生康德拉季耶夫周期衰退一次重要冲击，这就是后来发生的次贷危机，如果当时你在这个巨大的低点买入资产，你就可以赚到第一桶金。
2、2014年10月份，周老师发表报告认为2015年二季度发生康波的二次冲击，果然2015年的二季度之后股市暴跌，人民币贬值，如果你当时提前在高点卖出高价股票，兑换美元，你就可以实现财务自由。
再回到上面那句话，应该就能知道这句朴素而又坚定的话语多具指导意义了吧。
按照周老师的话，2019年是一次非常理想的资产价格抄底机会。而今年，可不就是2019年嘛！
房地产是个周期性很强的产业，有高有低，而2019年这个时期，绝对算得上是一个低谷期！这一年房地产行业有多艰难，地产同行有目共睹，破产、债务危机、寒冬时代等字眼就没淡出过视野！在内地房地产行业下行周期以及内地房企资金承压的情况下，像信德集团这样“不差钱”的外资房企，背离内地行业发展基本面的回归操作背后，所传达的的信号显而易见：在“一些”企业最危险的时刻，就是“另一些”企业最有机会的时刻，外资房企抄底来了！
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有备而来，等的就是这一刻！
数据说话永远最具说服力。时近年末，我们特意整理了今年典型外资上市房企的拿地信息，看看是否存在一些规律。通过统计，发现外资房企拿地动作确实呈现明显共性，显然都是有备而来：
A、城市布局上：聚焦绝对核心一二线城市
B、拿地时间上：基本在今年5月份之后
C、地块性质上：所拍地块皆为核心地段的热门地块
表：2019年1月至12月9日典型上市外资房企拿地情况
数据来源：亿翰数据库
A.聚焦绝对核心一二线城市，发挥产品优势的最佳布局选择
拿地上依然聚焦绝对核心城市，基本上是北上广、苏杭。这其实是外资房企们在内地拿地的城市布局上的一贯特色，大部分外资房企较高的产品定位便已决定其必须在一二线城市才能实现可观利润。此外，不同于内地房企的高周转，许多外资房企以慢节奏著称，以瑞安房地产为例，其在上海的新天地旧改项目已经参与超过10年，动辄十几年的开发周期，在内地房企看来简直不可想象。产品定价高于一般项目，开发期又长，外资房企的主战场必须聚焦在绝对核心城市的核心位置才最能够匹配期其发展策略。
只不过，近几年高周转成为行业内制胜法宝，一向以稳健开发模式为准则的外资房企在这方面的发展理念和国内开发商实有不同，在近几年百强榜单上几乎不见身影。随着内地房地产进入存量时代，对于轻开发重运营之道的外资房企而言，一二线核心地段的存量市场机会自然不会轻易放过。就连在2018年之前频频转让北京、广州等旗下多个项目的恒基兆业，都一改往年“撤出内地”的标签，积极布局内地楼市，今年5月时隔20年再次在北京拿地。
B. 错开投资高点，拿地时间基本在5月份之后，避开激烈竞争
除了新鸿基2月竞得一宗广州地块之外，其他几家的拿地时间无一例外都是在今年5月份之后。而今年5月，恰是房地产融资调控的一个分水岭。今年经历一季度的小阳春行情后，5月17日的“23号文”让房地产融资形势渐趋严峻，当大多数内地开发商的资金面趋紧，流动性降低的时候，外资一直以来的低负债，强现金流和低成本优势便凸显无疑，瞄准时机抢占市场机会出手拿地。
C. 发挥低成本及运营优势，夺下核心地段的热门地块
诚然，今年的招拍挂市场上，外资房企与“地王”标签似乎分不开，如新鸿基8月7日拿的杭州地王，新世界7月30日首进杭州刷新全国地王记录，恒基5月28日拿的北京单价地王。但是不同于以往冲动上头举牌停不下来而拍下的地王，这些地王项目实际上都是一二线核心城市的核心热门地段，价格之高实则是完美匹配了资源的稀缺性。
事实上，稀缺土地价格虽高但向来不缺需求者。如若不是今年这样的房地产强调控时期，内地房企资金面吃紧，使得同样具备资金实力的内地竞争对手减少，只怕最终竞得价格会更高！
此外，在市场低迷期，外资房企的低资金成本、稳健的现金流和精细化管理优势，使得其做慢周转项目以及商办物业项目的优势更加凸显。如瑞安房地产10月31日、11月1日接连两日耗资近60亿元在上海竞得4幅住宅用地及内环一商办用地，在寸土寸金的上海拿地实为不易，而我们注意到瑞安此次收购的两宗地块中，其中一宗是青浦区蟠龙城中村旧改项目的住宅部分，旧改项目的运作周期长，对资金占用率高，在当下国内大部分房企尤其依赖高周转带动资金滚动的时候，像瑞安这样对开发周转要求不高，融资成本低且注重产品运营的外资房企，在核心城市拿地上更占优势。
Overall，
一方面，在融资成本上，外资的资金成本明显更低，外企境外的融资成本在3%-4%，而内地房企只有龙头国企的融资成本才能达到这个水平，更不用说其他民营房企；
另一方面，当行业整体发展进入存量时代的背景下，外资房企精而稳的运营优势得以发挥。内地房企多以高周转为主，面临较高杠杆，且融资渠道收紧，融资成本高，且一二线城市政策严控，尤其是一些高端住宅项目，地价高，预售价格管控严，溢价空间有限，财务成本高企；而外资房企重运营，且多奉行稳健的财务策略，采取慢周转的开发模式，负债率普遍偏低，多控制在20%以内，因而，外资房企在北上广这样的绝对核心城市的拿地优势相较之下自然凸显。
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抄底思考
外资房企在核心城市的抄底行动一直是市场风向标，在欧美和香港等成熟市场磨砺多年的经营风格，与现行内地的地产企业之间形成强烈反差。外资企业更善于耐心等待周期的低点，或者通过长期经营以可控的价格获取绝对核心位置进行投资。存量时代的企业发展逻辑，或许会更趋向于外资模式，稳健的财务状况 ，比较充裕的现金流，不着急变现的资产，而在前期花更多的时间去探索优质有潜力的资产，这样看来，和收并购一哥说的理念非常吻合，地拿好了，可以造就一个经典楼盘，一家企业就可以“翻身做主人”了。
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