2019年上半年·中报季
引 言
2019年上半年，首开股份销售额超过400亿元，目标完成率尚可。公司业绩增长明显，其中归母净利润达20.6亿元，并且利润率表现亮眼。虽然公司财务杠杆较高，但具有融资优势，成本低廉。
一
深耕京内，目标完成率近四成
2019年初，首开将全年销售目标设定为1010.15亿元，基本与2018年持平。截至2019年上半年，首开销售额为403.9亿元，同比增长31.2%，完成全年销售目标的39.98%。
作为北京地区领先的房地产开发企业，首开已经逐步走出京内，来到京外，形成全国化布局。根据销售面积来看，京内仍是公司重要的销售区域，上半年公司在京内销售面积为51.7万平米，占比为35.8%，相比2018年增长3个百分点；京外销售面积为92.8万平米，占比64.2%。根据公司可售面积的分布情况，首开在京内尚有可售面积677.6万平米，占比27.4%；京外拥有可售面积1796.8万平米，占比72.6%，区域占比分布基本与2018年持平。未来，首开在继续深耕京内的同时，京外丰富的可售资源将使公司业绩进一步增长。
二
业绩大幅增长，京内外项目盈利空间较大
2019年上半年，首开营业收入同比增速有所回暖，实现营业收入232.5亿元，同比增速32.5%。其中京内实现营业收入106.7亿元，占比45.9%；京外实现营业收入124.6亿元，占比53.6%。同时，首开实现归母净利润20.6亿元，同比增长54.2%。
与此同时，首开拥有超高的盈利能力，2019年上半年毛利润率达到44.2%，相比2018年增长11.5个百分点；净利润率达到17.9%，相比2018年增长7.9个百分点；归母净利润率达到8.9%，相比2018年增长0.9个百分点，业绩高速增长的主要原因是上半年结转项目的利润空间充足。根据京内外的利润率表现，首开在京内的毛利润率达到45.3%，在京外的毛利润率达到42.9%，两者之间并无较大差异，说明首开项目具有充足的溢价空间。
三
拿地方式多元化，京内仍是发展重地
2019年上半年，首开通过多种方式共获取北京（顺义、平谷）与苏州、珠海、温州、福州、宁波等后续项目共8个，建筑规模141万平米。公司拥有未开发项目的土地储备为328.9万平米，其中京内占63.2%，京外占36.8%，京内仍然是首开经营发展的重地。
从棚户区改造和一级开发方面看，公司目前正在实施的项目共计7个，主要位于北京和河北廊坊，土地面积达974.4万平米；另有5个尚未实施的项目均位于北京地区，土地面积614.7万平米，合计土地面积达到1589.1万平米。
上半年公司实现开复工面积1822万平米，同比增长31%；新开面积258万平米，同比下降13%，未来销售货量或将下降。另外，公司竣工面积264万方米，同比增长114%，预计2019年业绩结转空间较足。
四
财务杠杆较高，融资优势明显
2019年上半年，首开净负债率为184.2%，相较2018年大幅上升22.8个百分点，高于2018年YH50房企的平均净负债率，且处于行业较高水平。另外，首开股份现金短债比下降至0.76，短期内或将面临偿债压力。
在融资方面，2019年上半年首开融资成本与2018年几乎持平，为5.4%，融资优势明显。上半年，公司累计新增融资272亿元，其中银行贷款88亿元，信托贷款62亿元，债权融资计划22亿元，公司债20亿元，中期票据55亿元，短期票据15亿元，应付账款保理（ABS）10亿元，累计归还各类筹资183亿元。当期净增融资规模89亿元。
往期回顾
2019年半年报：
【年报有料(1)丨阳光城】业绩稳定增长，降杠杆计划稳步推进
【年报有料(2)丨时代中国】深耕粤港澳大湾区，2019H1投资力度大增
【年报有料(3)丨融信中国】营业收入大增，净负债率直降63pcts
【年报有料(4)丨金科股份】销售目标完成过半，净利润同比增长近300%
【年报有料(5)丨保利发展】业绩步步抬升，2019H1稳居行业第四
【年报有料(6)丨旭辉控股】聚焦一二线，多元扩储，盈利稳定风险可控
【年报有料(7)丨越秀地产】销售完成度超预期，首进深圳深化区域优势
【年报有料(8)丨当代置业】销售业绩稳步增长，盈利能力提升显著
【年报有料(9)丨华夏幸福】结构调整和模式迭代，价值创造再突破
【年报有料(10)丨中国奥园】盈利持续性强，评级稳步上调
【年报有料(11)丨首创置业】营业收入和经营利润双升，净负债率略有下降但仍处高位
【年报有料(12)丨美的置业】盈利能力持续向好，“两翼”赋能主业
【年报有料(13)丨华润置地】收入增速回落，销售目标完成近半
【年报有料(14)丨雅居乐集团】销售目标过半，业务和投资区域趋多元
【年报有料(15)丨万科A】全国市场占有率4.7%，三费费率均下降
【年报有料(16)丨建业地产】营收大幅增长，“轻重并举”趋势良好
【年报有料(17)丨彩生活】营收及利润平稳上涨，平台服务规模增速较快
【年报有料(18)丨佳兆业美好】收入增长超三成，收并购方式提升管理规模
【年报有料(19)丨融创中国】稳健经营，盈利提升，可售资源充足，文旅发展良好
【年报有料(20)丨中国海外发展】销售规模稳步增长，净利润率达26.7%
【年报有料(21)丨远洋集团】财务稳健，盈利能力待改善
【年报有料(22)丨碧桂园】多元化+城市群，碧桂园布局下一个十年
【年报有料(23)丨蓝光发展】全国化布局稳步推进，盈利能力持续向好
【年报有料(24)丨中梁控股】营业收入增长111.2%，净负债率低至43.5%
【年报有料(25)丨银城国际控股】持续深耕长三角，降杠杆稳步推进
【年报有料(26)丨富力地产】营业收入增长乏力，目标完成率37.7%
【年报有料(27)丨正荣地产】营业收入稳步增长，净负债率降至71%
【年报有料(28)丨龙湖集团】销售规模再上台阶，净负债率仅53%
【年报有料(29)丨新城控股】增速放缓，暂无流动性风险
【年报有料(30)丨绿城中国】营业收入下滑超40%，代建业务行业领跑
【年报有料(31)丨碧桂园服务】营收及利润涨幅均超70%，服务规模再创新高
【年报有料(32)丨中南置地】盈利能力持续增强，财务结构不断优化
【年报有料(33)丨华发股份】业绩锁定性佳，新增土储粤港澳大湾区占比超四成，未来增长可期
【年报有料(34)丨招商蛇口】目标完成率过半，但盈利表现不佳
【年报有料(35)丨禹洲地产】业绩稳步增长，现金流充裕
【年报有料(36)丨迪马股份】投资力度减弱，短期偿债压力较大
【年报有料(37)丨绿地控股】收入持续增长，未来或存在债务压力
【年报有料(38)丨佳兆业集团】盈利能力攀升，旧改助力业绩理性增长
【年报有料(39)丨龙光地产】销售完成过半，城市更新业务成新引擎
【年报有料(40)丨世茂房地产】费用管控力强，货值总量超万亿
【年报有料(41)丨金地集团】业绩指标齐向好，深耕广拓促发展
【年报有料(42)丨中国金茂】收入下滑明显，费用显著增加
【年报有料(43)丨合景泰富集团】盈利能力优异， 多元业务铸就规模与利润并进
【年报有料(45)丨深圳控股】投资聚焦大湾区，债务结构稳健合理
2018年年报：
【年报有料(1)丨越秀地产】土储优质近半布局大湾区，合约销售大增四成再提速（2018）
【年报有料(2)丨新城控股】业绩持续高速增长，长三角是业绩增长引擎（2018）
【年报有料(3)丨当代置业】凭绿色建筑实现差异化竞争，重仓省会城市为业绩增长带来机遇（2018）
【年报有料(4)丨旭辉集团】销售表现超预期，布局完善保增长（2018）
【年报有料(5)丨阳光城】规模上台阶，负债正改善（2018）
【年报有料(6)丨时代中国】深耕湾区优势凸显，超额完成550亿销售目标（2018）
【年报有料(7)丨碧桂园】2018营收大增67.1%，解码碧桂园城镇化之路（2018）
【年报有料(8)丨中国奥园】业绩稳增长，经营再提质（2018）
【年报有料(9)丨龙光地产】乘大湾区政策东风，销售业绩同比大增65.4%（2018）
【年报有料(10)丨中国金茂】 首迈千亿房企阵营，塑造城市运营标杆（2018）
【年报有料(11)丨招商蛇口】销售增速央企领先，资源获取量质齐升（2018）
【年报有料(12)丨中海地产】央企背景资源甚好，盈利能力领跑行业（2018）
【年报有料(13)丨雅居乐】盈利能力持续提升，首次迈入千亿阵营（2018）
【年报有料(14)丨富力地产】销售增速创近5年新高，营收利润同步高质量增长（2018）
【年报有料(15)丨蓝光发展】全国化步伐再加快，三年复合增长率67.2%（2018）
【年报有料(16)丨北辰实业】销售持续增长营收利润兑现，土储优质未来可期（2018）
【年报有料(17)丨融信中国】三年复合增长85%，高成长企业代表 （2018）
【年报有料(18)丨绿城中国】代建业务行业领先，利润率有待提升（2018）
【年报有料(19)丨宝龙地产】销售金额大增96.5%，2019年500亿目标可期（2018）
【年报有料(20)丨正荣地产】销售大增首破千亿，净负债率大幅改善（2018）
【年报有料(21)丨龙湖集团】规模再上台阶，全国化布局更加均衡（2018）
【年报有料(22)丨朗诗绿色集团】毛利润率稳步提升，五大城市贡献七成业绩（2018）
【年报有料(23)丨万科地产】销售金额高达6070亿元，战略布局一二线（2018）
【年报有料(24)丨迪马股份】销售翻倍超额完成战略目标，营收利润迎来同步大幅增长（2018）
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