2021年上半年，万科营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；归母净利润110.5亿元，同比下降11.7%。毋庸置疑，增收不增利。
针对万科各项成本的分析，三项费用率6.71%，较2020年7.78%略有下降，说明公司的经营整体没有问题。
万科总裁祝九胜将万科归母净利润的下滑归因于三个方面，一是销售规模增长有限；二是毛利率下降稍快；三是转型业务带来的影响。
重点问题应该是出在毛利率，上半年万科毛利率22.94%，相较2020年上半年31.81%，降幅达到9个百分点。
地产开发的特点，成本大头是土地，且为政府垄断价格不可控。对于地价上涨影响地产开发毛利率，投资者都有认知，但如此大幅下降还是超出了心理预期。
有必要对毛利率的下降的原因进一步分析。
一直以来，万科的毛利率在国内的地产开发企业中，属于中等偏上，高于一般企业，但是低于中海、保利等央企头部企业，一般低2-3个百分点。
万科前董秘谭华杰2016年给的解释，一是万科是精装交付，精装的毛利率较低；二是万科主要集中在一二线城市，地价占比较高。
对于2016年以前来说，这个解释应该还算中肯。
但是，对于2021年中报，这个解释显然不合常理。
以保利作为对照，上半年保利毛利率32.45%，
高于万科9.5%，且保利拿地也主要集中在一二线，显然不能完全用精装来解释。
保利毛利率相对于2020年35.69%，也下降了3.24%，可以解释为市场的原因，地价涨幅超过商品房售价，而万科同期则下降了9个百分点。
是否预示着万科土地获取能力在下降？
近年来，多元化业务的投入对万科的毛利率存在一定的拖累，今年上半年，万科的折旧和摊销费用达36.9亿元，同比增长15.6%。
多元化业务（除物业）营收也就约30亿元，对营收和利润基本没有贡献。对于上半年1671.1亿元的营收
，36.9亿元的折旧和摊销对于毛利率的影响约2%。
将万科与保利对比，今年上半年9.5%的毛利率差，一直存在的精装差约占3%，多元化业务差约占2%，剩余的4.5%则是完全是万科拿地价格高于保利。
纵观2010-2016年，万科多元化开始之前，万科和保利的毛利率互有胜负，4%-5%的差值相对比较合理。
不过，这也不能成为万科管理层推卸责任的理由。很显然，2017-2018年，万科管理层为了保住规模，在一些土地的判断上有所放松，出现了战略失误。
分析已经发生的，是为了更好的预测未来。未来，影响毛利率的三大因素能否改善？
精装房一直是万科的交房标准，未来应该也不会有变化；
多元化需要静待花开，未来随着规模的扩大，有可能进一步拖累毛利率。不过，多元化业务对于毛利率的影响较为缓慢，且到一个临界点之后，则会提升毛利率。
短期来看，对于毛利率影响最大的还是万科的拿地成本。
财报中“利润表补充资料”为我们展示了万科成本的构成。梳理可以发现，2020年下半年开始，成本单价较2020年上半年提升了约1300元/平米，差价和2017年与2016年拿地价差基本一致（2017年7907元/平米，2016年6533元/平米）。推测2017年拿的高价地在2020年下半年陆续进入结算期。
判断下半年毛利率的关键，在于弄清楚2017年高价地是否已经都进入结算期。
2020年上半年及2021年下半年共计结算面积2955万平米，2017年拿地面积2768.1万平米。
当然，结算面积采用的是并表口径，拿地面积采用的是权益口径。对于万科而言，并表数值高于权益口径，即使如此，也大致能得出2017年高价地基本都已经结算。
推测2021年下半年，开发类的产品毛利率将有所提升，毕竟2018年拿地均价5426元/平米，较2017年少了2500元/平米。
因此，对于下半年，个人对于万科毛利率没有太悲观；而且万科70%左右的结算在下半年，折旧和摊销的影响倍稀释，也可以提升大约1个点的毛利。拍脑袋认为下半年应该能高于2020年下半年毛利，30%左右毛利还是可以实现。
根据万科半年报的披露，上半年竣工面积1225.3万平米，占全年计划34.2%。预计全年竣工面积与计划持平，测算全面竣工面积3582.7万平米。
上半年结算面积1115.4万平米，一般竣工一个月后可以结算，历史上万科也有结算面积约等于竣工面积的记录，2021年全年结算的面积上限预计3582.7万平米，正常情况下可能在3300万平米左右。
如果下半年结算均价以及少数股东权益比例与上半年保持一致，推测下半年归母利润330亿元左右，全年归母利润440亿左右，较2020年持平或微涨。
不过，随着调控的持续增加，住宅价格一直维持平稳甚至微跌，万科后续几年的毛利率及利润依旧承压，其2020年的土地成本6710元/平米，2021年上半年土地成本7480元/平米，整体呈上升态势。