本人是维尼家的大熊，现已经改名为本名。观点放在前头，8月是这轮地产调控政策的极限点，现在已经开始拨乱反正，地产融资从过度打压到纠偏。未来政策上大概率只会相对更缓和，更友好。内房股在黄金坑中，随时可能出坑，机会和去年10~11月的那一波非常接近。
首先看两个新闻：
一、银保监会首席风险官肖远企：监管部门没有控制房地产企业贷款增量 主要压降违规“输血”资产
中国银保监会首席风险官、新闻发言人、办公厅主任肖远企11日在银保监会通气会上表示，调整信贷结构是进行时，没有完成时。房地产过度融资不好，社会资金都进入一个行业，对整个经济均衡发展不利。从优化信贷结构的角度来说，对于银行而言，要按照银行经营的规则，该提资本提资本，授信集中度要遵循标准。监管部门没有控制房地产企业贷款增量，银行对房地产行业授信要遵循国家房地产调控规则，同时要遵循监管规则。过去有银行与房企合谋，通过表外资金，违规绕道“输血”房地产，监管部门压降的主要是这些资产。
二、房地产融资断崖下跌，8月环比下跌58.15%
刚刚过去的8月，地产商融资出现断崖式下跌，再度进入今年的冰点。同策咨研究院监测的40家典型上市房企数据显示，2019年8月房企完成融资金额折合人民币共计368.26亿元，环比下跌58.15%。这是单月房企融资总量倒数第二低的月份，2019年5月上述房企单月融资总额368亿。其中，境内银行贷款融资金额74.59亿元，环比大幅下跌41.79%；其他债权融资融资金额74亿元，环比大幅下跌35.7%；信托贷款，融资总额66.24亿元，环比大幅下跌63.28%；公司债共融资63.36亿元，环比大幅下跌83.62%
“今年3月的货币宽松，实际上有70%直接或者间接流入了房地产，因而宏观调控方面开始不断进行政策补丁，从不同的角度去掐断过量资金流入地产的通道，从而挤压了整个地产行业的资金市场。”一位A股上市房企融资总告诉记者。
今年5月，银保监会下发“23号文”，要求严格管理银行及信托对开发商的融资后，信托、海外债、银行贷款等监管新政频出，房企融资压力不断增大。国家统计局数据显示，1-7月份房地产开发企业到位资金同比增长7.0%，较上月回落0.2个百分点，已连续三个月增速回落。
国内很多政策的推行，下头实操过程中非常容易用力过猛，例子太多，屡见不鲜就不举例了。所以这一次从5月开始到8月的一套组合拳打下来，8月地产融资直接环比缩水58%。老孙在业绩会上直接就说，这次融资端的收紧是颠覆性的、史无前例的动作，并且认为这次融资端的调整是与2016年10月宏观调控调整同样量级的。不止老孙，阳光城的吴建斌直言这是他从业以来融资最难的一年。足可见这一次的卡融资力度之大。
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这波针对地产融资的组合拳可以说是对地产行业开启了一轮强力供给侧改革，大部分的没上市的，中小企业，不在银行白名单的房企将会比以往难熬十倍百倍，只有前二三十甚至前十名二十名的头部企业才可以拿到比较好的融资资源。地产集中度下来几年会加速向头部企业，我估计未来三五年时间，TOP10房企市占率有望达到35~40%，TOP20房企市占率有望达到行业一半左右。实际上目前房企前二百强的门槛已经只有10亿级别了，200名之后的房企市占率已经只有10%。
显然，监管层认识到这次也用力过猛了，于是有了银保监会发言人的这番话。如果这种力度保持下去，不用到明年，年底估计就会有不少房企要抗不出爆出债务危机。但是这个只是一个适当的纠偏，并不是对这套组合拳的全盘否定，强调并没有控制房地产企业贷款增量，主要压降的是违规“输血”资产，也就是说，只要是合规的融资是允许的，这对于头部企业来说依旧是极为有利的，因为对于非头部房企，他们的资金来源，恰恰主要是来自这些“违规资金”。
那么眼下内房股的投资机会怎么样呢？
首先简单说一下市场。现在的市场情绪是极度悲观的，所以一堆资金疯狂抱团在各种所谓非周期，具有永续经营特征、品牌垄断护城河的消费股医药股上面，现在几个明星消费股都处于他们历史的最高估值附近，最高的几个估值八九十倍，他们估值比15年6月5100多时候还要贵，一边是指数在历史估值下限附近（港股更便宜，A股估值高一些），一边是这些消费股估值创历史新高，冰火两重天的特性总是发生在市场对未来经济非常悲观的时候，而在过去一年多因为贸易战等种种因素，来得极为夸张，可见市场之悲观有多深。
我完全不认为这种情况会持续下去，首先第一个谈一下之前影响很大的贸易战。贸易战打到今天这个地步，边际效用抵减已经非常影响了，市场也差不多麻木了，该怎么样就怎么样，统统加上25%关税又能怎么样吗？人民币从18年3月6.25左右的汇率一路到现在大概贬值了14%，也基本上对冲掉了加征关税的大部分。实际上看看今年的进出口贸易数据很有意思的，今年前七个月贸易顺差1.77万亿元，同比扩大46%，以美元计价的话，同比扩大也有30%多接近40%。第一贸易伙伴欧盟顺差扩大22.9%，第二是东盟顺差扩大65.4%，而以前第一的美国则掉到了第三，对美国出口1.88万亿元，下降3.7%；自美国进口5450.1亿元，下降23.5%；对美贸易顺差1.33万亿元，顺差依旧扩大了7.7%！！看到了没？人民币一贬值，别的国家根本受不了，本质上还是我们出口的产品竞争力太强，我们的生产力水平不是美国打压就会不行了的，并且同时，美国或者欧洲无法承受完全失去中国这么大并且每年还在8~9%名义增长的市场。
那下来就是第二个问题了，经济前景问题，很顺其自然的问题，经济即便在贸易战这么大压力下来，顺差还可以保持百分之三四十的增长，我对未来经济信心十足。经济很有可能在未来一年内筑好底，继续保持较高高增长，增长速度下行是无疑的，但在结构上与产业上更加优化升级，也就是质量更高的增长，
说到内房股，国家对地产政策上我认为已经是到极限点了，弹簧已经压到底了，钟摆到左边尽头附近了，下面大概率只可能一个方向了。同时这一轮地产下行周期与之前最大的不同是，整体库存在历史低位大概是12年的水平，而整体库存当中，三四线的库存实际上还是比较高的又回升不少，也就是说一二线的实际库存更低。此外呢降息降准（放水）是一定会有的，9月20日LRP大概率就会下降10个基点，从而把整个社会的融资利率都往下引；但是这一轮放水跟以往很大的不同点是，以往放水出来大部分资金可能拐七拐八最后都进了地产，这次会反过来，可能只有非常小的部分能进地产，但是有这一点点就够了，最重要的是，表内的各项融资利率会往下走，头部房企的开发贷，公司债这些融资利率会滚动走低的，这都是实实在在的利好于房企的经营。而估值水平和去年底是相当的，可能略微贵5%左右的样子，也是在历史最低估值附近。
综合上面几个因素，我认为这个时点是和去年10~11月相当的投资机会，典型的黄金坑：估值上是历史最低附近，政策上只会逐渐放松变友好，资金方面放水对地产经营也是有一定程度的有利的，同时对于部分优质地产公司，融创来说今年50+%（60%）的增长，明年30%+的增长，后年大概25%左右的增长确定性是很高的。这不是黄金坑是什么？？
投资地产股是很难的，需要有大心脏，这几年我接触过各式各样的地产投资人很多。我所知道很多内房投资人已经弃坑离去或者大幅减仓，包括不少雪球粉丝众多的知名大V的老战友们，这再正常不过，也无关对错，各自的选择。一个股票能长期持有3年5年以上的，寥寥无几，可能百分之一，千分之一都不到的。很多人也问过我，为什么我最近一些时间发言少了，主要原因是因为我认为融创的价值我已经基本说得比较明白透彻了，懂的自然懂，不懂的怎么也不会懂。
今天发这个文，一方面有感于最近一段时间接触到很多投资者在黄金坑里面弃坑而去，一方面我觉得有必要也有义务对融创以及内房投资者们告诉我目前对行业对融创的看法，分享我看到的价值和黄金机会（当下便是）。因为那些翻来覆去铺天盖地换汤不换药的周而复始的所谓利空，搞得惶惶不可终日患得患失惴惴不安（以前常说的，对地产而言这是常态，地产天然就不会有好消息），而忽略了本质的东西，一个是国家需要的地产行业稳定长远的发展，地产无论你怎么评价支出产业的地位谁也无法替代；行业至少还有十年的好日子，今年直到7月全国销售额仍然又百分之6.2%的增长，全年保持正增长继续创新高的概率不小，而优秀的头部企业在这种形势背景下只会越来越强；另外一个则是企业本身的价值，企业本身的风险，如果你对此有疑问去看看我以前的文章自然就会明白。
对了再补充一点，房企2020年会开始真正的大分化，头部企业与小企业的大分化，优质企业和平庸企业的分化，一二线与三四线的大分化；企业是好是坏，明年就会看到差异，不是所有内房都是值得投的。
@今日话题 $融创中国(01918)$ $国实一号(P000530)$ 以上不作为投资建议。