首先，REITs本质上是股票，不是债券，不是债券，不是债券。重要的事情说三遍。和股票一样，投资者购买的都是股权，背后都是有管理层在运作。很多人认为投资REITs就是每年收收租金，稳赚不赔，但REITs股价的波动基本和其他股票一样，只不过REITs的现金流主要来自不动产的租金。美国很多REITs上市的时候就是普通的股票，后来才转换成REITs。为什么？因为美国的REITs不需要交公司税。而正因为REITs有税收优惠，所以REITs必须保证90%以上的收入都来自不动产的运作，并且每年90%的免税收入都要分红。其他非不动产产生的利润依然需要正常交税。所以税收、以及相应的公司收入来源的限制才是REITs和其他股票最主要的区别，至少美国的REITs是这个模式。
其次，投资REITs和股票一样，你需要有选股能力。好的REITs股价蹭蹭蹭涨，差的REITs跌得稀巴烂。有人会问，哎，买REITs的目的不就是每年收收租金么？怎么，股价还会变？要知道，价格是所有人博弈的结果。如果你买的REIT有强大的管理层，给你好好打理资产，有优秀的战略，不但能给你产生稳定增长的现金流，而且新投资的项目都很成功，生意越做越好，那么大概率这个REIT的估值不会便宜。估值高不一定代表股价已经透支了，只是说明大家都看好它的前景。而且你买了之后，可能股价涨的比大部分普通股票还要多，比如经营通讯铁塔的$美国铁塔(AMT)$。换句话说，就跟股票的市盈率有高有低，不是所有的REITs的估值都是一样的。假设你买的REIT投资的是美国大农村的奥特莱斯（$西蒙地产(SPG)$），不好意思，这个REIT今年跌了2/3。REITs本质上就是一家公司的资本结构而已。
目前我们的REITs还在起步阶段，证监会的文件里也没有提到相应的税收政策，所以我们的REITs会不会跟美国的REITs一个模式，也不清楚。无论如何，投资前一定要了解好了再投。祝大家投资顺利。