上一篇阳光城中报分析文章，今天终于到了200万阅读，感谢大家的支持。重申观点，阳光城今年合理市值440亿~620亿，现在依然处于严重低估状态，关于标的基本面与行业逻辑都已经阐述得非常清晰。
今天的战投公告，等于再次告诉市场业绩明牌，未来5年每年利润增长率在18%以上，且5年内总利润不低于340亿，只未来5年利润就已大于现在市值。
关于阳光城的基本面和地产行业的大逻辑已经做过详细分析，对应公告业绩目标，在完成上没有任何压力。
雪球链接，今天的累积阅读刚好到达200万，感谢大家。
阳光城今天的战投落地，能进一步帮助企业优化负债端成本，对于全面降低融资成本，进一步提升行业规模与品质，并提高整体净利率水平都有莫大帮助。并且，明年全资物业子公司会拆分上市，仅高速成长的阳光城物业未来市值就会超过今天的300亿市值。
阳光城2020-2022年报表利润预估55亿，70亿，90亿。明年预计2500亿+全口径销售，65%左右权益比例，1650亿+权益销售，8%净利润计算，一年130亿的利润创造。
管理层控制有息负债规模，优化现金流，提高品质规模，提升净利率的目标都在逐一实现中。其中有息负债规模已经有效控制，过去3年时间都没有再新增规模，并且负债端长短结构一直在优化，负债端成本也处于下降通道。净负债率从280%下降到今年中报110%，今年内会下降到100%以内。
并且阳光城的现金流管理非常出色，已经完全实现自身造血循环能力，3年的经营净现金流都为正，且都在百亿以上的。行业未来监管的三道红线几乎没有任何影响。反而利好头部房企继续提升市场集中度。
房地产行业是最受市场偏见的行业，但是确是国内最大，最重要，最有确定性的17万亿+黄金赛道。关于地产行业的整体逻辑也在文章中阐述得非常清楚。
公告中关于业绩承诺内容：以2019年公司归属于上市公司股东的净利润（以下简称“归母净利润”）40.2亿元为基础，公司归母净利润应满足以下要求：前5年（即2020年至2024年）公司归母净利润每年年均复合增长率不低于15%且前5年累积归母净利润数不低于340.59亿元（即，为达到前5年累积归母净利润数公司归母净利润平均年增长率应高于18.13%）。
并且公告设置了严格的补偿条款，所以对于业绩承诺中的利润目标，是企业最基本的利润释放下限。
关于上一篇中报分析文章全文较长，有很多详细的行业与其他地产标的分析，大家如果没有时间仔细阅读的话，摘取自己关于阳光城中报分析的核心观点再次说明。
今年关于地产行业的投资与销售韧性其实在疫情阶段已经被验证，成为经济下滑中少数能撑起经济数据的支柱。
阳光城其实处于最好的利润释放阶段，现在利润释放基本按照股权激励方案在走，19年报表利润40亿，20年报表利润55亿+，21年报表利润70亿+，22年报表利润预估90亿+，利润年复合增速30%左右。
阳光城全口径销售额2016年487亿，2019年2110亿，4年时间成长4.3倍，权益销售额2016年438亿，2019年1386亿，4年时间成长3.1倍。
阳光城今年6月开始，销售同比增速已经转正，6月同比增长17.84%，7月同比增长12.65%，1-7月累计销售金额同比增长也已经转正，预计疫情影响下全年依然能实现10%销售增长，即2300亿全口径销售，1500亿权益销售。以7%净利润计算，2020年销售创造105亿利润，前瞻pe 2.9倍，8%净利润计算，创造利润120亿，前瞻pe 2.5倍。
1-7月累计新增项目53个，累计土地面积424万方，累计建面878万方，1-7月拿地力度46.73%，权益拿地力度51.22%，均高于19年拿地力度，累计土地储备4990万方，土储货值6800亿，明后年销售增长有保证。平均地价成本在4400元，地货比控制在35%以下，为净利率持续改善提供了良好保证。同时最有亮点的是净负债率持续下降，从19年末的138%，下降至115%，两年内下降至100%以内的净负债率目标在持续推进。
全口径回款680亿，维持了80%销售回款率的良好运营与资金周转表现。经营活动产生净现金流达到153亿，同比增长76.8%，是很大的亮点，维持了高效的资金运营与安全。货币资金达到483亿，同比增长11.6%，覆盖短期负债376亿，现金短债比1.28，运营安全性依然稳健。
阳光城中报受到疫情影响，完工结算速度有一定放缓，中报中营收增长7.5%，利润增长17.5%，扣非利润增长38.1%。体现出企业的管理与效率优秀。而房企结算重头在每年4季度。20年55亿报表利润实现完全没有问题。控制有息负债不再成长，两年内降低净负债率到100%以下，逐步提高净利率的管理层目标，也在逐步实现。
现在股价是否具有足够安全边际？ 足够并且被严重低估。
今年引入战略投资者计划会落地，这对于阳光城未来长期发展，规模与品质继续提升，全面降低融资利率，提升行业排名，都具有重要作用。
更重要的是，物业管理部分已经明确明年会分拆港股上市，今年7月阳光城成立了阳光城慧智优佳生活服务，上市母公司阳光城持股99%，整合了集团旗下物管与商管业务，阳光城物业现在行业排名在20位，因为年报中并没有更详细披露物管信息，但可以看到物管业务19年营收7.7亿，18年物管营收1.7亿，增长4.5倍。2020年物业板块中报营收已经达到10亿，明年上市时保守估值为70亿~100亿。
阳光城每年新增销售面积的稳定成长，为物业管理业务快速增长提供坚实保障，18合约销售面积1266万方，行业排名第13位，19年合约销售面积1713万方，行业排名第11位，对应物业在管面积和增值服务后面会更快的加速发展，营收与利润增长的长雪坡才刚开始。住房开发部分保持在行业前15名，每年签约交付面积持续上升，物业管理公司上市后进入行业前15名也只是时间问题，并且单物业公司以后的市值就会超过阳光城现在的300亿市值。
物业管理行业是真正的黄金赛道，稳定增长的现金流，居民消费必选类产品，线下粘性最强的流量入口，全国物业管理面积预估空间有500亿方+，以后都会进入头部选手的囊中，物业管理行业才刚进入大整合提升期，并且被市场逐步认可。
港股上市的碧桂园服务现在1400亿市值，对比18年6月上市时市值翻了5倍多。同样万科体内还有物管排名第一的万科物业，这部分的市场价值其实已经在1800亿+，日后物业龙头市值在5000亿+基本只是时间问题，万科旗下还有万纬物流价值800亿+，印力集团价值600亿+，以及长租公寓万科泊寓等，已经是平台性的地产综合企业，万科被低估严重的原因也在于此，万科今年住宅开发报表利润预估在400亿，8pe对应价值3200亿，万科物业，万纬物流，印力集团等打包折扣只计算1800亿价值，万科今年合理市值应该在5000亿左右。
未来四季度的市场风格会逐渐转向更受益经济复苏的顺周期低估值行业，对于医疗消费科技动辄70-150pe的所谓“赛道”市盈率，依然按照8pe来估值住房开发部分，阳光城今年55亿报表利润，价值440亿，物业管理部分价值70亿，今年合理市值应该是510亿。
如果地产行业的估值能够被市场稍微修复，不和其他赛道市梦率行业对比，回到历史中枢10pe是很合理的事情，那么阳光城今年合理市值为620亿，550亿房开+70亿物管。620亿的市值对应21年报表利润也只为8.8倍pe，对应22年报表利润只为6.8倍pe。
如果按照最悲观的预期，具有长雪坡，高增长，现金流收入稳定并且能持续成长的物管价值市场完全无视，市场牛市格局下，其他“赛道”行业70-150pe，地产也只给与8pe报表利润，阳光城今年市值也应该在440亿。
$阳光城(SZ000671)$ $新城控股(SH601155)$ $万科A(SZ000002)$
冬天已经快要过去，春天已经不远，送给所有严重低估的地产板块兄弟们，保利地产，金地集团，中南建设，金科股份，华侨城，融创中国，碧桂园。