前言：
经过近半年低估值蓝筹的再一轮下跌，“似乎有了不少金子浮出砂砾，又到火眼睛睛捡漏的时候了”。本文主要内容是简析万科是不是金子。
---------------------------------------------------------------------
先说几句闲话介绍背景：
不同投资目标有不同做法，但不是一个人只能有一个投资目标。
根据投资目标，我其实会同时做几类股票。重点是做价值投资，把能看清的在低估高估转换中来回做；第二类是做高股息的稳定蓝筹兼打新，这类票其实本质是替代了现金收益类产品，同时保证了一定了流动性和较低风险&10%左右的较低收益率；第三类是尝试做困境反转的创新发展，这个以后再讲；第四留了一点点投机，因为前面三类的等待、观察时间都太长，数以年计。留几万块钱做着玩，不至于无聊。
本人持有六位数的万科，而且是今年上半年才买入的。问题在于：万科是针对我的第二类目标买入的，兼做深市的打新门票。我的买入平均成本在27块2，而我当时的判断是，最大浮亏应该不会超过10%。
于是，打脸了！这哪里是稳定收益蓝筹，这是大灰熊啊。目前浮亏超过20个点了。
不得已，赶紧复盘一下当初买入万科的逻辑有没有缺漏。
---------------------------------------------------------------------
1、房地产行业环境预判
昨日写了一篇长文浅析了保险行业《写在平安暴（zheng）跌（dang）时（1）保险行业浅析》。有兴趣的童鞋可以对比下，我对房地产业的看法和保险业完全不同！
保险业在我的结论里，目前处于稳定上升的、精益求精的阶段。这个阶段没有爆发式增长，但有利于头部企业稳定发展、修炼内功。最后变成一种平稳的、有序的永续行业。
房地产则属于快速的扩张，用二十年把蛋糕做到最大，然后大家吃一点少一点的阶段了。
说好听点是黄金时代已过，进入白银时代。说难听点就是一桌人一下子被喂胖了、吃撑了，还剩少数没撑满的，还能夹几筷子。要等到大家聊聊天，上几次厕所，中场休息很长时间之后，才能再少量吃点。
这时候能吃多少？吃不了多少，上菜的花样是否精美变成的重点。绝非一开始分量十足的大菜。
所以剩余的刚需、刚改慢慢变成少量市场，整个市场需求体量，会逐渐下降，一改前二十年火爆的场面。地段（城市中心工作近、配套好适宜人居、医疗教育条件好等）变成产品的核心竞争力。
如果只是需求缓降，都还好。房地产行业最大的趋势，在于存量太多。特别是一二三线城市。叠加老龄化和独生子女（80后90后），会严重影响增量市场。
未来几十年（2030-2060），是老龄化的高峰。大量的上一辈会自然老了。现在中年的这一辈城市人大多有房。00后的下一辈基本要继承1-N套房产。
新增需求会被大量闲置二手房（二手房修建早、拿地早，常有地段优势）分流。没有增量，这才是整个房地产业的黯淡未来。
但也不会消亡，旧房改造、新的基建需求、人口的流动变迁、底层人民的消费升级，还是会在影响之余带来一点量，最后这个行业变成一个体量比当前明显下降一个台阶的，没那么大的社会基础性行业。
结论：
房地产业全面进入下行周期，而且是不可逆的，一直下降至低一个台阶，变成一个规模比当前小很多的产业。它的速度是缓慢的，以数十年计。
在这个过程中，会加速企业之间的优胜劣汰，没有资金和效率优势的企业（无论大小）要么转型、要么退出、要么倒闭。最后会剩余少数的优质企业，在这个市场长期存活。
2、万科的企业竞争浅析
既然是个看得到夕阳的行业，那为什么我还会买入万科？
我先说一个近一年我思考出的结论。房地产行业已经不值得投资了，但如果这个行业里面一定要选的话，大概还有不到五家企业可以看一下。
我只说我选的2家，万科和华侨城。
房地产行业是采用的高杠杆模式。不会自筹资金、从头投资到尾、然后再卖房挣差价。我们都知道，钱大部分是借的，用借的钱来垫付和扩张。
高杠杆模式的企业，最重要的表现是两点：风控能力和融资成本。其他一切能力，比如管理能力、运营能力、品牌建设、人力资源...都是为这两个表现服务的。
万科和华侨城都有一个特点，就是在整个房地产企业中（指A股和H股上市披露的企业），融资成本是很低的。更低的也有，都是国资背景，搞房地产更像是利用低息融资，来赚笔钱的，这类企业在行业逐渐下降之后，大概率是转型或结业。
万科的融资有多低呢？最新发债的公告我记得是3点几。
如果我个人的融资成本能到3点几，有多少我借多少。因为保本收益的理财产品，4点几到5的不算难找。借的钱利息比做理财的利息还低。
可以看出万科在融资成本上极具优势。在全行业微利甚至亏损的情况下，这个成本优势也能确保胜出。
再说风控。
很多股民不喜欢万科管理层，似乎股价不涨就是管理层的毛病。其实我感觉万科管理层的战略思路挺清晰的。比如万科众所皆知的两件事：
第一，几年前把企业战略定为“活下去”。几年过去了，我观察这不是口号。万科的净负债率指标低得不像是房（gao）地（gang）产（gan）企业。企业保有了大量的现金和可见资产，负债率很低，而且借钱的利率还很低。很好的诠释了什么叫活下去，就是全行业都做不下去了，我也能再熬几年。
第二，前不久关于万科的股价下跌，万科管理层的发言稿称：“公司有几千亿的现金，还有资产；我们现在还在发展，如果有一天发展不了了，我们就把这些资产分给股东，都是股东的”。
又有人说这是万科管理层不思进取。其实从企业经营的逻辑来看，这是非常理性的逻辑啊----这个生意好做，我们就做好，给股东赚钱；这个生意不好做了，我们就在企业能力内转型（注意：企业能力内，某大的电动车我认为是有风险的），比如做物业，做物流，继续做“住”这个需求圈、有房之后居住的刚需；如果整个生意都做不了了，我们每年都有盈利，都有现金、都有资产，那我们就结业，把所有的这些分给股东。
这是一个非常优秀的企业，应该有的担当和思考。
以上两点，是我买入万科作为稳定收益类投资的理由。
----------------------------------------------------------------------
昨天休市后两种暴跌的说法。
第一种是周末对在线教育校外培训的政策发布。有人说这种政策是杀鸡给猴（地产）看，让你们不听话，直接搞死！
哈哈，我觉得这是猴子来搞笑的逻辑。校外培训、在线教育，是近年来发展出来的新生事物，它的生长状况和当年的P2P有点类似，快速扩张、野蛮生长，然后触动了社会的痛点，ZF出手打一轮。
房地产完全是不一样的属性，不管是十亿人衣食住行里面“住”这个需求，还是人民向往美好生活这个消费升级的需求，还是产业上中下游牵涉的社会方方面面，ZF也只敢慢慢调整，都没有一刀切的逻辑。
另外观察盘面，昨天地产板块跌得最多的依次是万科、新城、保利。华夏幸福也只有五个多点，其他杠杆风险较高的、三道红线严重的、规模小不能和一线地产相比的...都没有跌幅超过5%。所以如果是政策影响，触线的应该跌停一批啊，或者板块普跌超过5%啊。为啥跌幅最大的三只，反而是地产板块品质差不多算最好的三只？
第二种是有消息称，将出台政策继续加码“三道红线”。监管要求当年新买地的资金不能超过上年销售额的40%。
我感觉这个还像是有点关系。因为业内对万科有个逻辑是“守在鱼铺等鱼断气”。手握大量现金，等某大之流资金链断了之后抄底优质地块。
如果一旦限制了总额，那抄底可能就不能抄得很爽，有钱也不让你买到爆。
这类政策的出台是为了维持房地产业长期缓降、房地产企业的杠杆不允许再加的。所以这个消息即使成真，从政策的角度我判断也有可能。但事情都有两面性，短期看似乎不能“野性消费”了，长期看也限制了风险。另外对万科而言，不是不准买，是可能少买点。本来可以买50%、60%的，以后只能买40%。这个比例并不会差太多（几倍），因为从万科目前的风格来看，也不会过于激进。可投资金少了，项目优选的概率也会增加。所以有影响，影响的是未来短期几年的增长，格局并不会有质的变化。
结论：昨日放量大跌的真实原因是...可能因为第二种原因、或是别的原因，又有鸡狗调仓了。卖出的是保利、万科、新城。万科买入的基本逻辑暂无变化。
----------------------------------------------------------------------
今日计划开盘买入。买入资金来源：卖出沪市的打新门票。
为了赶在开盘前把本文发出，就先写这么多了。
声明：
不吹票、不荐股。
仅分享个人分析思考的过程和结果。
如果您觉得我写得不错，请记得顺手点个赞或转发，让我分享的动力更足。
最后说一句：按摩后舒适的同学切记“急跌不抄底”，不要一次打光子弹、分批操作为宜。