过去一个月房地产领域的融资情况（2021.04）：创新加速（REITs），资金较紧
1.资产证券化产品新发行（2021.04）：合计约2000亿元，环比-30%，同比+9%
1）信贷资产支持证券（CLO）：发行14单，规模777亿元（每单55.5亿元）
2）资产支持专项计划（ABS）：上交所发行38单，规模489亿元（含1单CMBS“北银丰业-住总科贸世东国际资产支持专项计划”，规模10亿元，2021.04.21发行）（每单12.9亿元）；深交所发行15单，规模135亿元（每单9亿元）
3）资产支持票据（ABN）：发行48单，规模499亿元（每单10.4亿元）
截至2021.04.30，中国资产证券化市场今年新发行规模8,331亿元
截至2021.04.30，中国资产证券化市场存量规模5.4万亿元
来源：CNABS
2. 资产证券化项目进度信息（2021.04）
1）通过发审会：73单，计划发行金额3428亿元
2）已受理/已反馈：252单，计划发行金额11,942亿元
3）终止审查：11单，计划发行金额568亿元
来源：wind
3. 公募REITs（2021.04）：首批项目获受理
1）4月21日，沪深两市交易所各2只、合计4只公募REITs产品上报
2）4月28日，6只新6只REITs产品上报，此次已经上报的产品达到10只（含6只上交所、4只深交所）
3）"博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金"4月27日已问询，在深交所也公开了这一问询函，属于目前进展最快。这并非招商蛇口 $招商蛇口(SZ001979)$ 第一次涉足REITs版块，此前2019年12月就在港交所上市了“招商局商业房地产投资信托基金（1503.HK） $招商局商业房托(01503)$ ”，积攒了丰富的REITs项目经验
4）底层资产为深圳南山区蛇口网谷产业园的2栋产业研发办公楼（万融大厦、万海大厦），总建面95,300平方米，估值约25.3亿元。2018 至 2020 年末，营业收入分别为 1.33亿元、1.32亿元和 1.15亿元；净利润分别为 6,137万元、6,536万元和 5,353万元。按2021年和2022年预测NOI水平，项目估值对应的资本化率分别为4.45%和4.56%，而上海、北京产业园2020年的资本化率水平仅为4.3%和4.2%（如下截图）
来源：wind
来源：《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（草案）》
来源：《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（草案）》
来源：《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（草案）》
4. 二级市场成交（2021.04）：同比、环比均下滑，银行间市场继续保持比交易所市场活跃的势头
来源：CNABS
5. 募资动态：新经济领域（物流、地产科技等）受资金追捧
1）3月30日：新宜中国携手QuadReal成立10亿美元中国物流基金
2）4月19日：商懋智慧城市科技基金成立，总规模为1亿美元；由招商资本、华懋集团及青岛城投集团三方联合发起，聚焦投资于大湾区智慧城市科技、智慧城市运营管理、地产科技等领域，是招商资本首个智慧城市科技板块的创投平台
3）4月21日：西安沣东设立首支城市更新发展基金，总规模80亿，续存期7年
4）4月23日：高瓴携手苏州工业园区，共同设立医疗健康产业基金
5）4月27日：普洛斯最新一支中国收益基金-普洛斯中国收益基金 II（China Income Fund II）完成募集，总规模58亿元；距上一支基金募集完成后仅4个月的时间
6）4月28日：四川天府新区将建数字经济产业投资基金集群，总规模100亿
7）4月30日：顺丰控股子公司（顺捷投资）参与设立物流开发基金，首次交割认缴出资目标预计为3亿美元
6. 资金面仍偏紧：1年期和5年期LPR自从2020.04.20以来不变（维持在3.85%和4.65%）
附录：
A. 数据来源：wind，CNABS，投资界
新宜中国携手QuadReal成立10亿美元中国物流基金_原创_投资界pe.pedaily.cn
商懋智慧城市科技基金成立，总规模为1亿美元_原创_投资界pe.pedaily.cn
西安沣东设立首支城市更新发展基金，总规模80亿_原创_投资界pe.pedaily.cn
高瓴携手苏州工业园区，共同设立医疗健康产业基金_原创_投资界pe.pedaily.cn
普洛斯最新一支中国收益基金完成募集，总规模58亿元_原创_投资界pe.pedaily.cn
四川天府新区将建数字经济产业投资基金集群，总规模100亿_原创_投资界pe.pedaily.cn
顺丰控股子公司参与设立物流开发基金_原创_投资界news.pedaily.cn
B. 实操流程
1.信贷资产支持证券（CLO）：央行注册制+银监会备案制
1）操作流程（主要在银行间债券市场）：
向银监会申请业务资格（如需）-> 向人民银行申请注册 -> 向银监会申请产品备案 -> 备案通过 -> 向人民银行报送备案材料 -> 完成发行并履行上市流程
2）操作流程（交易所市场，如2014.06在上交所发行的平安银行CLO项目）：
向银监会申请业务资格（如需）-> 向人民银行申请注册 -> 向银监会申请产品备案 -> 备案通过 -> 与交易所沟通并获得无异议函 -> 向人民银行报送备案材料 -> 完成发行并履行上市流程
2. 资产支持专项计划（ABS）：事后备案制
1）操作流程（主要在交易所市场）：
计划管理人向交易所提出申请（证券交易场所抄送基金业协会）-> 获得无异议函 -> 完成发行 -> 向基金业协会申请备案 -> 备案通过后履行挂牌转让流程
2）ABS也可以在“机构间私募产品报价与服务系统（报价系统）”交易
3. 资产支持票据（ABN）：注册制
1）操作流程（主要在银行间债券市场）：
董事会通过发行议案 -> 股东大会通过发行议案（如需）-> 选聘主承销商 -> 主承销商将材料报送至交易商协会 -> 交易商协会对注册材料进行形式完备性核对 -> 交易商协会通过主承销商告知发行人予以补正 -> 主承销商协助发行人在10个工作日内补正材料 -> 交易商协会办理注册手续 -> 产品发行