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作者：你赚得多
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“中国海外发展”作为国内房企少有的“优等生”也发布了2022年的年报。总体来说，“喜”的方面并不多，“忧”的方面挺不少。
一、“喜”的方面：
1、权益销售额上升至行业第三
权益销售额比销售额更有含金量，因为这个是影响归母净利润的。如果有心的人可以留意，TOP10 房企销售榜中，个别企业的销售额虽然表面看起来挺大，但权益销售额却不大，导致后面结算时净利润绝大部分都给少数人权益分走。
2、签约均价有所提升
一般来说，销售均价提升有利净利润提升。由于没有这批销售地块的土地成本可以测算，我只能根据过往经验来判断，未来的利润可能这个签约均价的提升而有所提升。
二、“忧”的方面：
1、各项财务指标有所恶化
2022年全行业都在降杠杆，“中国海外发展”的净借贷比率反而出现双位数的增加，如果是利用“反周期”来抄底，但目前是否就是“市场底”并不好说，这点只能留待时间去检验。
由于政府不断出政策救房企，平均融资成本在全行业都在下降的时候，“中国海外发展”却出现轻微的上升，这点本人还是疑惑不少。
2、股息分派20年来出现首次下跌
从2002年算起，直到2021年，连续20年每股股息出现增长。而2022年股息不单没有增长，还出现大幅下降，这个不寻常的信号值得关注。
3、土地储备能否满足未来需要
一方面，每年的签约额在稳步增长，另外一方面，土地储备却连续5年出现下降。虽然年报上也分享了土地储备越来越集中在一、二线城市。
但土地储备日益减少，令人不得对其未来的业绩产生“担忧”。
虽然2022年年报反映出来的“忧”更多，但可喜的是，中国海外发展是一间公司治理水平好的企业，过往二十多年的发展，总体也令人放心。在最新的2023年第一季财务表现上，經營溢利上升 34.3%。
如果一间房企，面临暂时的困难并不可怕，可怕的是自己都不知道自己已经遇到困难了，还在努力做“只冲规模不要利润的美梦”。比起国内不少房企“一季度的暴雷”，单是这点，中国海外发展还是强不少。
补充说明：
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