$碧桂园服务(06098)$ 看了股东大会的实录。主要谈谈两点看法。

1、应收账款，碧桂园服务现在最大的问题还是应收账款。

当前是163亿贸易应收账款，主要分为三类，G端（公建政府医院等、五六十亿）、B端（开发商等的欠款、几十亿）、C端（主要是居民住户的物业费），具体的数字实录没讲清楚，C端占比多一点。

这里G端风险较小、C端公司说比较有信心收回，风险最大的就是B端，主要是地产开发商，分两类，一类是碧桂园、一类是收购的物业公司的母公司开发商。

我们大概分成三类，第一类是关联方的应收，第二类是我们过去几年收并购之后，收并购的公司里面也会产生一些的相应的应收款，它的开发商所带来的一些应收款。第三部分真正面向小业主的回款，这部分我觉得我们还是非常有信心的。

比如富力地产，【23年底富力地产物业总体的收入是达到了32个亿，我们税前利润也超过了6个亿。23年底的时候是接近20个亿（应收账款）这样的一个体量，实际上对我们的整体的经营还是有一定的压力的。其中部分是通过资产转让等方式对冲，拿回来多少呢？目前是5个亿、目标是今年收回10个亿】

20亿中，历史欠账大概16-17亿，有3-4亿是2022年、2023年形成的（这个比例是很大的，过去两年它的税前利润才12亿、净利润估计也就不到10亿，应收款有3-4亿，占比30%-40%，这就是它的真实利润、现金利润率也就10%、富力物业还是比较好的资产了）。这意味着应收账款不仅是过去历史账，还在慢慢增加。有资产比如工抵的话，可能损失会减少点，但要想全部拿回来不大可能，关键是控制新账的产生、看样子还有业务往来、难以切断。

关于开发商应收账款和关联方风险，我们认为基本上是可控的，首先，碧桂园和碧桂园服务没有股权关系、不是母子关系，这是风险防火墙；其次，收购的部分虽然之前是母子关系，但是收购后脱离了母子关系，主要是历史欠账和应收账款问题，风险可控。最后，应收账款，碧桂园方面，已经进行大部分减值、新的应收方面、新的合作协议已经限制了规模，总体风险可控。

富力地产20亿，去年碧桂园也有25亿左右，仅这两家就有45亿应收账款（毕夫去年的核心净利润才39亿）。可见，开发商的应收账款和欠账规模是非常大的，这几年基本上是白干了。

关键是要控制新账的产生、大力催收应收账款、控制应收规模不要再增长，未来2-3年能够完全消化掉应收账款的问题就不错了。

2、贸易应收款为什么这么重要？一个核心原因就是碧桂园服务的负债，包括预收款、商业负债、有息负债等高达305亿，负债很大程度上要依赖应收账款来支撑，如果应收大规模出问题，企业运营将会陷入困境。关系到企业资产负债表的稳健。

应收账款解决不了、经营现金流就会出问题，回购分红也会受到限制！

3、合约面积转换的问题。

目前在管面积9.57亿，合约面积大约6.5亿平左右。管理层的回复是，肯定会有部分合约无法如期转换，甚至无法转换，主要是通过外拓来弥补（每年外拓差不多5000万平）、今年预计交付48万套、大概5000万平-6000万平左右。

所以，未来的在管面积还会增加。预计未来5年，增加3亿平米（30%），问题不大。