$碧桂园服务(06098)$ 1、碧桂园服务的核心资产，主要包括①9.56亿平在管面积、在管项目7500个左右，这些在管面积创造的营收为每平米2.15元每月、一年合计是247亿元，以及合约面积16.33亿（差不多还有7亿平的待转化面积）。

从每平米2.15元每月的物业费收入可以看出，这9.56亿平米在管面积的资产质量还是可以的。除了营收之外，这部分的另外的两个核心就是收缴率和毛利率（资产质量），按照公司公布的数据，2023年这部分剔除无形资产摊销之类的毛利率为26.4%！

反映收缴率和毛利率的主要指标就是应收账款这个财务指标。过去一年碧桂园发服务的年化应收账款规模为130亿左右、有多少是物业费产生的，企业没公布。自从去年9月以来，碧桂园服务把一些高风险客户的收入确认方式改为了收到现金对价才确认，所以算是挤掉了一些水分，至于有没有挤干净，应该是还没有完全挤干净。

这些在管面积下面有些衍生业务：

①社区增值服务37亿收入；

②非业主增值服务15.5亿。

按照新的框架协议、关联业务未来不会超过7.8亿，其中前期物业服务上限4.4亿、非业主增值服务上限3.4亿。这部分很大概率是收不到钱，赔本买卖，但是由于可以接收碧桂园服务的交付面积（去年接收乐7500万平），所以这点付出还算是值得的，就算是花钱买面积乐。

③商业运营服务10亿，主要是社区商业和商业运营收入，主要是关联方的碧乐汇、碧乐城等项目，当然还有第三方的拓展。

②129亿现金+8亿容易变现的金融资产+43亿（按照公允价值计算但是计入综合收益的金融资产、主要是对万达的投资），合计180亿的现金资产，主要是确保企业能够具备周转资金，不会出现资金链断裂的风险。

③至于三供一业业务，虽然产生了65亿营收 ，但是毛利率分别是7.4%、9.8%，应该是不怎么赚钱的。

3、现在庞大的应收账款规模，使得我们难以看清楚公司的实际盈利能力，主要是与地产公司的关联交易、收购后遗症问题。

如果按照未来3年后、有15亿平米在管面积、每平米1.8元每月物业费收入计算，以及5%的净利润率，那么对应的营收324亿和利润就是16.2亿，这部分是物业费业务产生的保底的利润和收入！外加非业主增值服务等业务的利润至少有20亿左右！