$碧桂园服务(06098)$ 1、关于碧桂园服务，当前就是两个问题，地产公司的牵连，是否存在输血、是否存在挪用和抵押；收购的资产中盈利的真实情况不得而知，究竟有多少是有害资产，这两个问题都指向了应收账款过高的问题。应收账款是把一些收不回来的款项，计入了营收里面、导致营收和利润率虚高、也导致了现金问题的失真。所以，我们要还原真实的利润率和营收情况才行。
2、过去一年，碧桂园服务还是挤掉了一些水分的，主要是继续退出之前收购的嘉宝服务一些低利润项目、一些风险客户的收入改成了收到款项后才确定收入（影响企业利润大约5亿元），有些挤掉的水分已经体现在财报上了，主要是社区增值服务的毛利率和收入下滑、物业管理的毛利率下滑、商业管理部分的营收和毛利率下滑、应收账款减值。
至于水分是否挤干净了？应该还没彻底挤干净，要到2025年财报之后才能确认真实的盈利能力。
3、目前碧桂园服务的核心资产中，营收426亿，9.56亿平米在管面积、16.33亿合约面积，营收为247亿；社区增值服务营收37亿；城市管理服务48.5亿营收；商业运营服务10亿；非业主增值服务15亿+三供一业服务收入65亿合计80亿。剔除非业主增值服务、三供一业收入的80亿，还剩下345亿左右的核心业务营收。
物业管理业务，收入247亿，按照8%的利润率计算，19.76亿净利润；
社区增值服务，收入37亿，按照10%的利润率计算，3.7亿净利润；
城市管理服务，收入48亿，按照5%的利润率计算，2.4亿净利润；
商业运营服务，收入10亿，按照10%的利润率计算，1亿净利润；
以上利润率计算按照非常保守的计算，整体的净利润大约为26.86亿元。当前资产所能创造的保守的利润不会低于25医亿元。
所以，扣除三供一业和非业主增值服务部分，碧桂园服务保守估计的净利润26.86亿。未来合约面积16.33亿平，有望实现在管面积突破15亿、物业管理收入有望达到350亿收入以上，社区增值服务有望达到50亿，其他不变，净利润有望达到36.5亿。
当前股息10亿元左右，我们估计当前10亿元的股息是有保障的。