最好用的估值公式兼谈物业股的投资机会

发布于: 雪球转发:1回复:38喜欢:35

如何对股票进行估值一直是让投资者头疼的难题。不同行业、不同股票具有不同的商业模式,有的需要借助杠杆,有的长期没有现金流,有的账上一堆现金,在不同背景下仅仅依靠PE或者PB去判断估值高低显然是不合理的。而EV/FCF估值法则将负债、现金流、在手现金很好地结合在一起,让不同行业的股票能处在同一体系进行估值的评估。

EV/FCF 是 "Enterprise Value to Free Cash Flow" 的缩写,即企业价值与自由现金流的比率。

企业价值(EV)是公司的市场价值,包括了债务、现金、少数股东权益和优先股,而自由现金流(FCF)是公司在支付了运营成本和资本支出后剩余的现金流量。

企业价值(EV)的计算公式为:EV=市值+总债务+少数股东权益-现金及现金等价物

自由现金流(FCF)的计算公式为:FCF= 营业现金流-资本支出

当然,EV/FCF估值法只是作为投资选股中的定量分析,不可避免存在它的局限性。

1、它是一种静态估值法,只能根据过去一年的情况进行评估,而没有考虑未来的趋势。比如用EV/FCF估值法评估物业股会发现普遍严重低估,因为大部分投资者判断物业股当前的自由现金流不可持续;

2、EV/FCF比率低说明该公司具备赚取自由现金流的强大能力,但未考虑公司大股东/管理层的品行以及派息意愿,故通过EV/FCF估值法选股后仍需进行定性分析。

———————————————————

2024年7月12日周报:略

本周大幅加仓物业股,持仓行业占比上已经占据第一位置。

首先是情绪面上,还看好物业股的投资者已经极为罕见,随着大金链子对金科服务的大甩卖,金科服务创历史新低,个人认为情绪面上物业股已经见底。本周加的碧服与金服都有不错的盈利。

其次根据上面EV/FCF估值法,三只物业股位列前三低估,当然这是静态估值,但个人认为只需要想清楚三个问题。

1、核心利润/自由现金流是否持续?

2、地产公司是否挪用物业账上现金?

3、股东回报的意愿是否强烈?

金科服务为例进行回答——

1、参考业绩会上给的指引:可循环利润4.5亿,与2023年年报的经营性净现金流基本一致,资本开支忽略不计。目前金服的策略是聚焦优质物业与西南区域,退出不赚钱的物业,策略上并无不妥。长期看不了这么远,但3年时间还是有机会稳住4.5亿核心利润,个人可以接受小幅下降,毕竟当前EV/FCF连1倍都不到;

2、博裕资本已取代金科集团成为第一大股东,故金科服务完全不用担心地产公司挪用物业账上现金这个问题。对碧服、融服有担心的都可以考虑金服。

3、博裕介入金服的价格非常高,目前是大幅亏损,应该没有哪个外部投资者比博裕亏得多,博裕作为财务投资者进而成为大股东后,应该更加懂得如何进行股东回报及股东利益最大化。

2023年总共回购约2900万股,回购比例4.6%;2024年继续回购,具体数量及比例不细算了。

$碧桂园服务(06098)$ $金科服务(09666)$ $融创服务(01516)$

精彩讨论

-Input-石古07-12 22:18

融创服务有几个亮点
1、融创中国重组进展比较快
2、住宅占比比例非常高, 且是集中在一二线的优质物业
3、管理层持股比例很高,与小股东利益一致
4、年报已承诺会按核心利润的55%进行派息,故不会受到减值的影响。
按照8亿核心利润计算,保底有8%的股息率。

老李和小李今天 08:21

非常不错的文章,这里补充一下。国外对这个指标教科书的定义。
分子是企业价值,这是一个无杠杆的度量,因此企业自由现金流(FCFF)是合适的度量。FCFF,即“无杠杆自由现金流”,是属于所有利益相关者的公司核心业务产生的FCF。
EV/FCF倍数回答了这样一个问题:“对于一家公司产生的每一美元的无杠杆自由现金流(FCFF),投资者目前愿意支付多少钱?”
因此,EV/FCF比率越高,公司一美元的无杠杆自由现金流的溢价就越大(反之亦然)。
然而,使用EV/FCF倍数的缺点是,公司的自由现金流(FCFF)往往会随着时间的推移而大幅波动。
基于某些事件的时间,如周期性资本支出和营运资金水平的周期性(或季节性),EV/FCF倍数可能会扭曲。

全部讨论

这么看融创服务也挺便宜,还有增长

另外,比如减值损失这个也应该加回 算 fcf。换句话说应收减值其实是不影响指标结果的,但是股价经常出现比如减值变多了而成为利空,这一点我还没想明白,逻辑没自洽。

07-12 23:46

贴主您好,内容写的很好,学习了。希望请教一个问题,买该股的目的是吃分红吗?如果把净利润100%分红,股息率在10%左右,也不算是“特别”高?

今天 01:01

碧服的话,我觉得杨家去年转移股份那一步,感觉是为了将物业与地产割开了,以后家族的收入就靠物业了,毕竟地产那边基本无望了。这样的话,大小股东的利益应该会比较一致。

今天 07:58

最近也在看物业股,跟石兄探讨2个问题。
1、碧服的营收。物业的营收主要是3部分,大头是物业管理费,而物业管理费基本跟城市能级、项目定位和交付年代有关。凭感觉的话,融创、中海项目的物业费应该是要高于碧桂园项目物业费,但实际财报近4年的综合物业收入(碧桂园已扣除三供一业、城市运营和商业运营),20年和21年,排序是碧桂园<中海<融创,但22年和23年,则是融创<中海<碧桂园,看收入结构,碧桂园和融创的增值服务收入已经大幅降低,但中海还在高位。按这个逻辑,碧桂园的物业费收入要远高于中海。所以,担心碧桂园物业收入存疑。
2、金服退出港股通的风险有多大?

07-12 22:17

中化的 ocf,我看了有 12 亿是应收票据变动带来的,这个不太持续。用税前利润+ 折旧摊销-购置固定资产无形资产-税。这么算 fcf 更能反应客观可持续的经营

今天 08:21

非常不错的文章,这里补充一下。国外对这个指标教科书的定义。
分子是企业价值,这是一个无杠杆的度量,因此企业自由现金流(FCFF)是合适的度量。FCFF,即“无杠杆自由现金流”,是属于所有利益相关者的公司核心业务产生的FCF。
EV/FCF倍数回答了这样一个问题:“对于一家公司产生的每一美元的无杠杆自由现金流(FCFF),投资者目前愿意支付多少钱?”
因此,EV/FCF比率越高,公司一美元的无杠杆自由现金流的溢价就越大(反之亦然)。
然而,使用EV/FCF倍数的缺点是,公司的自由现金流(FCFF)往往会随着时间的推移而大幅波动。
基于某些事件的时间,如周期性资本支出和营运资金水平的周期性(或季节性),EV/FCF倍数可能会扭曲。

07-12 23:06

炒股不容易阿...雪球顶流的梁宏投资金科服务也失败了...

今天 07:11

算ev的时候总债务是总负债还是总有息负债,这个差异很大呀,我看您按照有息负债算的

07-12 22:31

金科有私有化的风险吗?