融创服务有几个亮点
1、融创中国重组进展比较快
2、住宅占比比例非常高, 且是集中在一二线的优质物业
3、管理层持股比例很高,与小股东利益一致
4、年报已承诺会按核心利润的55%进行派息,故不会受到减值的影响。
按照8亿核心利润计算,保底有8%的股息率。
当然,EV/FCF估值法只是作为投资选股中的定量分析,不可避免存在它的局限性。
1、它是一种静态估值法,只能根据过去一年的情况进行评估,而没有考虑未来的趋势。比如用EV/FCF估值法评估物业股会发现普遍严重低估,因为大部分投资者判断物业股当前的自由现金流不可持续;
2、EV/FCF比率低说明该公司具备赚取自由现金流的强大能力,但未考虑公司大股东/管理层的品行以及派息意愿,故通过EV/FCF估值法选股后仍需进行定性分析。
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2024年7月12日周报:略
本周大幅加仓物业股,持仓行业占比上已经占据第一位置。
首先是情绪面上,还看好物业股的投资者已经极为罕见,随着大金链子对金科服务的大甩卖,金科服务创历史新低,个人认为情绪面上物业股已经见底。本周加的碧服与金服都有不错的盈利。
其次根据上面EV/FCF估值法,三只物业股位列前三低估,当然这是静态估值,但个人认为只需要想清楚三个问题。
1、核心利润/自由现金流是否持续?
2、地产公司是否挪用物业账上现金?
3、股东回报的意愿是否强烈?
以金科服务为例进行回答——
1、参考业绩会上给的指引:可循环利润4.5亿,与2023年年报的经营性净现金流基本一致,资本开支忽略不计。目前金服的策略是聚焦优质物业与西南区域,退出不赚钱的物业,策略上并无不妥。长期看不了这么远,但3年时间还是有机会稳住4.5亿核心利润,个人可以接受小幅下降,毕竟当前EV/FCF连1倍都不到;
2、博裕资本已取代金科集团成为第一大股东,故金科服务完全不用担心地产公司挪用物业账上现金这个问题。对碧服、融服有担心的都可以考虑金服。
3、博裕介入金服的价格非常高,目前是大幅亏损,应该没有哪个外部投资者比博裕亏得多,博裕作为财务投资者进而成为大股东后,应该更加懂得如何进行股东回报及股东利益最大化。
2023年总共回购约2900万股,回购比例4.6%;2024年继续回购,具体数量及比例不细算了。
$碧桂园服务(06098)$ $金科服务(09666)$ $融创服务(01516)$
融创服务有几个亮点
1、融创中国重组进展比较快
2、住宅占比比例非常高, 且是集中在一二线的优质物业
3、管理层持股比例很高,与小股东利益一致
4、年报已承诺会按核心利润的55%进行派息,故不会受到减值的影响。
按照8亿核心利润计算,保底有8%的股息率。
非常不错的文章,这里补充一下。国外对这个指标教科书的定义。
分子是企业价值,这是一个无杠杆的度量,因此企业自由现金流(FCFF)是合适的度量。FCFF,即“无杠杆自由现金流”,是属于所有利益相关者的公司核心业务产生的FCF。
EV/FCF倍数回答了这样一个问题:“对于一家公司产生的每一美元的无杠杆自由现金流(FCFF),投资者目前愿意支付多少钱?”
因此,EV/FCF比率越高,公司一美元的无杠杆自由现金流的溢价就越大(反之亦然)。
然而,使用EV/FCF倍数的缺点是,公司的自由现金流(FCFF)往往会随着时间的推移而大幅波动。
基于某些事件的时间,如周期性资本支出和营运资金水平的周期性(或季节性),EV/FCF倍数可能会扭曲。
另外,比如减值损失这个也应该加回 算 fcf。换句话说应收减值其实是不影响指标结果的,但是股价经常出现比如减值变多了而成为利空,这一点我还没想明白,逻辑没自洽。
贴主您好,内容写的很好,学习了。希望请教一个问题,买该股的目的是吃分红吗?如果把净利润100%分红,股息率在10%左右,也不算是“特别”高?
碧服的话,我觉得杨家去年转移股份那一步,感觉是为了将物业与地产割开了,以后家族的收入就靠物业了,毕竟地产那边基本无望了。这样的话,大小股东的利益应该会比较一致。
最近也在看物业股,跟石兄探讨2个问题。
1、碧服的营收。物业的营收主要是3部分,大头是物业管理费,而物业管理费基本跟城市能级、项目定位和交付年代有关。凭感觉的话,融创、中海项目的物业费应该是要高于碧桂园项目物业费,但实际财报近4年的综合物业收入(碧桂园已扣除三供一业、城市运营和商业运营),20年和21年,排序是碧桂园<中海<融创,但22年和23年,则是融创<中海<碧桂园,看收入结构,碧桂园和融创的增值服务收入已经大幅降低,但中海还在高位。按这个逻辑,碧桂园的物业费收入要远高于中海。所以,担心碧桂园物业收入存疑。
2、金服退出港股通的风险有多大?
中化的 ocf,我看了有 12 亿是应收票据变动带来的,这个不太持续。用税前利润+ 折旧摊销-购置固定资产无形资产-税。这么算 fcf 更能反应客观可持续的经营
非常不错的文章,这里补充一下。国外对这个指标教科书的定义。
分子是企业价值,这是一个无杠杆的度量,因此企业自由现金流(FCFF)是合适的度量。FCFF,即“无杠杆自由现金流”,是属于所有利益相关者的公司核心业务产生的FCF。
EV/FCF倍数回答了这样一个问题:“对于一家公司产生的每一美元的无杠杆自由现金流(FCFF),投资者目前愿意支付多少钱?”
因此,EV/FCF比率越高,公司一美元的无杠杆自由现金流的溢价就越大(反之亦然)。
然而,使用EV/FCF倍数的缺点是,公司的自由现金流(FCFF)往往会随着时间的推移而大幅波动。
基于某些事件的时间,如周期性资本支出和营运资金水平的周期性(或季节性),EV/FCF倍数可能会扭曲。
炒股不容易阿...雪球顶流的梁宏投资金科服务也失败了...
算ev的时候总债务是总负债还是总有息负债,这个差异很大呀,我看您按照有息负债算的
金科有私有化的风险吗?